Приобрести жилье и не наделать глупостей это мастерство. При низких финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичку. Как купить вторичное жилье минимизировать риски и проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупке на вторичном рынке – давайте обсудим.
Вторичный рынок жилья
Вторичка это огромный массив предложений. Она не хуже новых квартир, а порой лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.
Основное отличие в том, что право собственности на квартиру уже оформлено на кого-то. И он передаст его вам. В новом жилом помещении же, покупатель оформляет документы на недвижимость впервые. В юридическом плане более отличий нет.
Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.
| Тип квартиры | 2016 цена за кв. метр | 2017 за кв/метр | 2018 кв/м, цена |
|---|---|---|---|
| Низкое качество | 45 тысяч | 42 486 т.р | 47 тысяч |
| Среднее | 49 359 т.р | 48 159 т.р | 51 157 т.р |
| Улучшенной планировки | 59 051 т.р | 57 673 т.р | 59 248 т.р |
| Элит класса | 75 200 т.р | 75 032 т.р | 78 245 т.р |
Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. На качество жилья данный срок никак не влияет.
По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.
Покупают вторичку:
1. Выгодное вложение средств
Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. Нужен анализ и планирование.
2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам
3. Ограниченный бюджет
4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства
Инструкция по покупке вторичного жилья
Первым делом покупатель решает перебирать варианты самостоятельно, рассматривать объявления, выезжать на адреса либо поручит монотонную деятельность агентству или риэлтору.
Что ждет при самостоятельном поиске:
• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;
• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;
• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.
Договор с риэлтором, фирмой:
• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;
• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;
• контактировать со специалистом;
• доверять ему.
Прежде чем, обратиться к риэлтору, следует посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности.
Основные этапы
1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)
2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)
3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору
4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры
5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения
6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков
7. Подготовка договора с проработкой всех пунктов
8. Расчеты и выполнение условий продавец-покупатель
9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ
10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей
11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)
Купить вторичное жилье не сравнимо с походом в привычный магазин. Подводных барьеров и тонкостей может быть множество.
Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.
Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора
СПЕЦИАЛИСТ
•Подбирает квартиру, экономя время
•Проверяет продавца и само жилье на чистоту, обременения
•Помогает согласовать условия, спорные моменты
•Помогает составить договор, учитывая обоюдные интересы и пожелания
•До конца сопровождает сделку, оформляет документы
•Регистрирует недвижимость в органах госвласти
•Требует расходов (порой весьма значительных)
•Покупатель не может полностью устраниться, передав все дела риэлтору, необходимо участие
•Не всегда покрывает риски, а порой и увеличивает (в случаях мошеннических схем)
САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ПОИСК
•Поиск продавца и мониторинг массива информации
•Проверка по имеющимся базам в свободном доступе
•Трата времени и ресурсов
•Возможность корректировать поиск под себя
•Возможность не привлекать человека для поиска, а только для юриста для правильного оформления
•Опыт
Стандартная практика, когда риэлтор сам использует ресурсы интернета (Авито, Циан, доски объявлений), как и покупатель, заставляя задуматься о необходимости тратить деньги на них на этапе поиска.
Лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.
Осмотр квартиры и инфраструктуры
Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону.
На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.
На что обратить внимание при посещении помещения:
двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)
сырость и этажность
теневая или солнечная сторона
посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость
посмотреть состояние труб и канализации
поспрашивать про систему отопления в зимний период
оценить перечень затрат на ремонт
При покупке важно проверять соответствие планировки квартиры той, которая отражена в технической документации.
Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.
Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.
Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.
Проверка квартиры по документам
Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах. Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.
Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.
Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.
Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Задаток вернуть не удастся.
Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.
Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.
Какие документы проверять
Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:
- Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
- Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
- Паспорт собственника
- Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)
Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.
Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:
1. Выписка должна быть свежая, полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.
2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)
3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов
4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника
5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю.
Продавец действует по доверенности
Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.
При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:
данные паспорта прописаны верно
присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки
актуальный срок действия
нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)
В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.
В случаях, когда представитель начинает юлить, оттягивать встречу с владельцем вторичного жилья по правоустанавливающим документам – это первый звонок, что дело нечисто. Стоит призадуматься.
Справка о наличии задолженностей по квартире
Покупатель желает получить в собственность помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.
Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.
Стадия заключения договора и оформления в Росреестре
После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.
За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.
Договор купли-продажи квартиры (образец)
Предварительный договор-купли продажи (образец)
Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.
Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям.
После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.
По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.
Когда бывший владелец не выполнил обязательства по сделке и отказывается выполнять, контактирование с ним происходит на уровне искового производства и принудительного исполнения договоренностей.
Ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 11-12 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее. Есть и предложение по госипотеке от 6.5%, до конца года действовать будет, а там может и продлят.
При условии, что все пункты выполнены, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.
