Сделки, связанные с реализацией недвижимости, считаются крупными. Ведь там фигурируют большие деньги. Вдобавок, для семьи подобное мероприятия может стать единственным за жизнь.Покупка квартиры в долях имеет ряд нюансов, которые стоит учитывать. Собственники вправе свободно распоряжаться имуществом, но если им принадлежит часть одного объекта, любая ошибка в оформлении может аннулировать сделку.
Понятие долевой собственности
Согласно законодательству, если объектом недвижимости владеют несколько человек, он считается общим. Помещение разделено на части и каждая оформлена на своего хозяина. Части могут быть равные или нет.
Раздел имущества осуществляется полюбовно, по договоренности владельцев, либо через решение суда. Собственники получают комплект правоустанавливающих документов, где указан размер их доли.
Жилое помещение можно разделить таким образом, если:
- Оно приватизируется и в процессе участвует несколько заинтересованных лиц;
- Производится раздел единого жилья, которым владела совместно семейная пара;
- Квартира – наследство и ее получили несколько человек (наследование доли и продажа).
Собственники могут договориться самостоятельно и разделить объект. Если подобное невозможно, вопрос решается судебным органом.
Сложно физически делить обычную квартиру, она должна отвечать ряду требований:
· Отдельный вход в каждое из выделенных долей;
· Индивидуальное подключение ко всем нужным сетям – вода, газ, свет.
Обычно им соответствуют дома, расположенные на фундаменте. Тогда каждый владелец получит реальную часть жилья, где может спокойно проживать и совершать различные сделки. С квартирой ситуация другая. Долевые собственники имеют «идеальные доли», не выраженные физически.
Продаваемая часть общего имущества должна быть выделена покупателю в натуре или форме соотношения ее к остальной площади. В документах надо указывать процент размера собственности и дробное выражение (1/2 или 1/3 часть квартиры).
По закону «доля» скорее юридическое понятие, на практике несколько владельцев сообща используют объект недвижимости. Если один решает реализовать свою часть, ему надо заручиться письменным одобрением остальных.
Преимущественное право
В содержании 246 статьи ГК РФ описаны правовые действия и порядок распоряжения такой собственностью. Если решения одного владельца как-то затронут права остальных, они должны выполняться после их одобрения.
Согласно 250 статье в ГК РФ имеется порядок выкупа, где приоритетным правом обладает круг заинтересованных лиц – долевых собственников. Продавец обязан предложить им сначала выкупить его долю, обозначив ее цену.
И получить их письменный отказ, причем от каждого. После этого продавец вправе продавать свою часть недвижимости другим. Свое предложение он отправляет совладельцам письменно, указав рыночную цену и другие условия сделки.
Нельзя озвучивать в уведомлении одну стоимость, а третьим лицам – другую. Сособственники также не вправе сбивать цену, назначенную продавцом.
У них будет месяц для обдумывания и принятия решения. После чего продавец считается выполнившим порядок реализации. Если отказ совладельцев поступает раньше, тогда сделку продажи заинтересованным покупателям можно осуществлять сразу.
Если продавец реализует долю, минуя совладельцев, они потом могут оспорить его действия через суд. Сделка остается, только покупателем становятся не согласные инициаторы процесса. Если они не хотят выкупать долю помещения, продавец может изменить первоначальные условия и отправить им другое уведомление. Порядок продажи неизменен.
Законодательная база
Стандартный процесс оформления изменен, теперь все сделки подобного характера надо проводить через нотариуса. Специалист проверяет документы, изучает условия и заверяет договор.
Законодательство дает гражданам четкие инструкции, касающиеся реализации подобной недвижимости:
1. Процесс продажи отражен в 244-259 статьях в ГК РФ.
2. Регистрация покупателя как нового владельца собственности – ФЗ-218.
3. Преимущественное право, защищающее интересы остальных собственников, отражено в 250 статье ГК РФ. Там же указаны правовые последствия игнорирования установленного порядка реализации.
4. Составляемый участниками договор продажи должен соответствовать положениям 554-555 статей.
5. Наличие акта приемки – 556 статья.
После подписания новый договор надо зарегистрировать в системе Росреестра.
Процедура продажи долевой собственности: порядок действий
Купить квартиру, если она общая собственность нельзя, ведь физической доли там нет. Сначала надо выделить ее и соответственно, закрепить права владельца.
Если это состоялось ранее и результаты внесены в ЕГРН, продавец может продолжать:
1. Создав торговое предложение, он обсуждает условия сделки с остальными имеющимися собственниками.
Затем отправляет им отдельные уведомления (каждому свой экземпляр). Там указываются озвученные ранее условия и рыночная стоимость, за которую он планирует продавать.
2. Ответ совладельцев. Если один соглашается, сделка оформляется с ним.
Стороны составляют обычный договор продажи, рассчитываются и регистрируют это в Росреестре. Если все отказались, продавец выкладывает объявление и ждет стороннего покупателя. Если согласились несколько совладельцев, стороны решают полюбовно, кто приобретет долю. Если ответом стала тишина, продавец выжидает месяц.
3. Поиск покупателя. Можно искать стандартными методами. Через рынок недвижимости, по интернету, посетить риэлторов, задействовать СМИ, поспрашивать знакомых или коллег.
4. Обсуждение условий. Выявлен покупатель. Он осмотрел квартиру, выяснил размеры продаваемой доли и согласен.
Продавец обязан озвучить ему условия, идентичные выдвинутым им сособственникам. Одна цена, один порядок расчетов и прочее.
Если покупатель желает внести какие-то изменения, надо снова выжидать месяц, ведь продавец обязан уведомить сособственников, отправляя им измененное предложение. Возможно, оно заинтересует их.
5. Заключение договора. Это стандартное соглашение продажи, единственная разница – там вместо одного объекта указана доля недвижимости. Участники посещают нотариуса и подписывают у него договор. Специалист заверяет бумагу.
6. Акт приемки. Там отражена процедура принятия новым владельцем доли квартиры, купленной им согласно договору. Участники ставят в нем свои подписи и прилагают акт в соглашению.
7. Регистрация сделки. Стороны посещают Росреестр и передают туда собранную документацию. Не обязательно являться всем, ведь договор уже заверил нотариус.
Если сделка совершается по указанному порядку, она законная и оформлена правильно.
Нюансы сделки
Описан идеальный вариант, на практике возможны такие сложности:
- В квартире среди жильцов есть несовершеннолетний ребенок. Тогда кроме двух участников в сделке будут задействованы органы опеки.
Нельзя выписывать ребенка «в пустоту». Родители как представители, должны обеспечить его равным или лучше жильем. Иначе опека откажется, ведь в помещении будет с ребенком проживать покупатель – чужой человек.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего правильно в отдельной статье.
- В помещении производилась незаконная перепланировка. Снесли стену, переместили ее или убрали туалет. Любые подобные изменения надо фиксировать, чтобы данные техпаспорта совпадали с реальной планировкой квартиры. Иначе реализовать ее нельзя.
Покупатель женат. Ему понадобиться письменно оформленное согласие супруга, ведь любая недвижимость, нажитая парой, считается общей.Квартира или доля в ней приобретены с вложением средств материнского капитала. Потребуется одобрение опеки, ведь такая собственность оформляется родителями частично на детей тоже.
Сложнее, когда в сделке задействованы дети. Например, несовершеннолетний прописан там или долевой собственник. По закону ущемлять права маленьких граждан нельзя. Перед осуществлением сделки родители обязаны предоставить ребенку другое, равноценное помещение и оформить ему долю там. Или прописать, если он просто проживал.
Покупатель, чтобы заручиться согласием опеки, предоставляет туда следующие документы:
· заявление, где указывает, что получил согласие сособственников;
· паспорт опекуна;
· свидетельство о рождении ребенка;
· правоустанавливающие документы, подтверждающие его статус долевого собственника;
· документы, касающиеся новой недвижимости, приобретаемой семьей взамен;
· другие бумаги, способные подтвердить соблюдение интересов несовершеннолетнего.
Лишь дождавшись согласия опеки, можно провести сделку. Иначе она будет аннулирована судом.
Требуемые документы
Для оформления заинтересованным лицом его права как долевого собственника, нужны:
· Паспорта участвующих сторон;
· Выписка ЕГРН – показывает размер реализуемой доли;
· Правоустанавливающие документы владельца;
· Кадастровый паспорт реализуемого объекта – там содержатся основные характеристики;
· Техпаспорт – подтверждает отсутствие проведения владельцами незаконной перепланировки;
· Отказ совладельцев, оформленный письменно или квитанции, подтверждающие отправку им извещений месяц назад;
· Разрешение опеки – если в сделке как-то задействован ребенок;
· Нотариально удостоверенное письменное одобрение супруга – когда покупатель женат.
Список документов может измениться, смотря какие обстоятельства сделки. Например, справка, выдаваемая коммунальной службой, что продавец исправно оплачивает счета, и нет долгов.
Составление договора
Основной документ, где отражены условия соглашения. Форма стандартная, но в реализации доли общей собственности есть нюансы, их надо отразить в тексте. Например, надо подробно описать часть имущества, что получает покупатель. Ее размеры, расположение, указать дробное/процентное соотношение согласно общим размерам квартиры.
В договоре будут пункты:
· информация, касающаяся сторон сделки – их ФИО, статус (кто продавец и кто покупатель), паспортные данные, телефон;
· перечень жильцов, остающихся прописанными и проживающими внутри квартиры после сделки;
· схема расчетов;
· права, обязанности перечисленных участников;
· передача имущества;
· подписи сторон.
Списком указать все прилагаемые бумаги: согласие опеки, отказы сособственников и прочее.
Приобретение доли недвижимости в кредит
Хоть часть квартиры стоит существенно ниже, чем вся недвижимость, покупатель не всегда способен расплатиться самостоятельно. Отличным вариантом станет оформление ипотеки.
Основным условием одобрения кредита является предоставление банку залога – ею будет приобретаемая недвижимость. Банк становится ее временным владельцем, пока покупатель полностью не рассчитается.
Если ипотека остается незакрытой, банк вправе самостоятельно реализовать купленную им долю собственности. Банки редко соглашаются выдавать кредит на таких условиях, ведь нельзя сразу продать часть квартиры.
Заключение
Приобретая долю, покупатель станет долевым собственником, наряду с другими совладельцами. Подобная сделка считается выгодной, если документы оформлены правильно. И стороны согласны. Мнение других владельцев принципиально важно. Если они одобряют проведение сделки, то примут нового сособственника хорошо. Не стоит ввязываться в долгосрочные войны, приобретая долю у продавца, конфликтующего с другими владельцами.
Задавайте вопросы, делитесь статьями в соцсетях.
