Собственник может свободно распоряжаться недвижимостью, в частности, совершать различные сделки с ней. Законодательство лишь требует документального оформления всех процедур и регистрации их в Росреестре. Дарственная на дом отражает факт безвозмездной передачи строения другому человеку. Как правильно составить ее – нюансы, нужные документы и подробности проведения сделки.
Правовые основы
Дарение – разновидность сделки, при которой одно лицо – даритель, передает бесплатно другому лицу – одаряемому – свою собственность. Взамен не требуя ничего.
Процедура безвозмездная, в ней не фигурируют деньги. Переоформление недвижимости (или иного объекта) происходит согласно договору дарения, заключенному сторонами.
Участники сделки:
1. Даритель – собственник, желающий отдать имущество. Он должен быть взрослым, дееспособным и полноправным владельцем предмета соглашения.
2. Одаряемый – получатель. Допускается участие несовершеннолетних, они в результате примут дар, но распоряжаться им смогут позднее, когда повзрослеют.
3. Нотариус – его участие не обязательно, решают стороны. Специалист проверяет документы, может помочь в составлении дарственной и заверить готовый документ. Также служит законной гарантией правомочности процедуры.
Основным документом, фиксирующим подробности передачи имущества, права сторон, также их обязанности будет дарственная. Ее граждане вправе написать самостоятельно, минуя юриста.
Предметы сделки (примеры):
· жилплощадь (квартира, дом, комната);
· транспортное средство;
· земельный участок;
· право получить жилье позднее;
· освобождение человека от финансовых обязательств (прощение долгов, например);
· техника (телефон, ноутбук и пр.).
Подарить можно любой предмет/обязательство или право, за исключением денег. Передача наличных по закону считается другой процедурой.
Порядок, условия оформления сделки регламентированы положениями ГК РФ.
Там учтены особенности процедуры:
1. Дарственная – бесплатная сделка. Собственнику нельзя требовать от получателя ничего взамен. Никаких имущественных или материальных вложений.
2. Одаряемый должен ясно выразить согласие получить дар, иначе сделка аннулируется.
3. Такие процедуры регистрируются через Росреестр, в частности не сама передача недвижимости, а статус получателя. Используя дарственную, он переоформляет подарок на себя.
Если в сделке присутствуют обязательства, она считается возмездной и дарением не будет.
Нюансы договора дарения на дом
Чтобы подарить другому лицу дом или дачу, владелец должен одновременно отдать и землю, расположенную под строением. Это возможно, если надел изначально был зарегистрирован как имущество дарителя. Согласно положениям ФЗ-122, дом + надел считаются неразрывным объектом, ведь строение невозможно убрать без его разрушения.
На практике люди могут арендовать землю и строить там жилище. Впоследствии, они оформляют готовое строение как собственность, оставаясь лишь арендатором территории. Проблем нет, пока гражданин не планирует совершить сделку.
Например, продать, завещать кому-то недвижимость или подарить. Некоторые землепользователи не проводили межевание и соответственно, регистрации участка. Обычно это касалось старых наделов, которыми владели несколько десятилетий.
Нормы законодательства, касающиеся передачи собственности, используются по-разному:
1. Если даритель – полноправный хозяин, он просто отдает другому лицу оба объекта. Постройку + землю под ней.
2. Передается лишь часть дома – соответственно, часть участка.
3. Даритель лишь арендатор земли, заключивший когда-то договор бессрочной аренды – он может подарить другому гражданину дом и свои права пользователя территории.
Все просто – передать можно то, чем обладает человек.
Нужно перед сделкой проверить статус надела. Если он бесхозный, передать не получится. Придется проводить межевание, согласование границ и другие процедуры.
Облагается ли дарение налогом
По закону безвозмездное получение недвижимости считается обогащением. Поэтому финансовые обязательства несет получатель. Бывший собственник, наоборот, он отдал свое и взамен выгоды не получил.
После регистрации новым владельцем дома в системе ЕГРН, согласно положениям 217 статьи в НК РФ, ему нужно выплатить налог – 13% НДФЛ.
Получатель освобождается если:
· участники сделки – близкие родственники (родители/дети/внуки/бабушка-дедушка);
· он – консульский работник/член его семьи (установлено принятой Венской конвенцией).
Остальные, включая дальних родственников, платить обязаны. Размер налога будет высчитан со стоимости полученного дара:
Цена подарка – 13% НДФЛ = сумма налога.
В договоре она указывается. Гражданам нельзя специально снижать ее, данные проверяет налоговая, используя значения рыночных цен.
Близкие родственники – кто это
В законодательстве подробно указаны категории лиц, которых можно считать членами семьи:
· супруги (не разведенные, расписанные официально);
· родители (родные, приемные, кто усыновил);
· дети (родные, приемные – усыновленные);
· бабушки, дедушки;
· внуки (дарственная на внука/внучку);
· братья, сестры (включая сводных, у кого 1 общий родитель).
Доказать родство несложно, предъявив свидетельства брака или о рождении. Данные люди освобождаются от уплаты НДФЛ.
Гражданские супруги (сожители, проживающие вместе без росписи) не обладают правами законных половин.
Сделка, осуществляемая между тетя-племянник, двоюродные кузены, зять – шурин облагается налогом. Это подтверждает Семейный и Жилищный кодексы.
Единственный налог, полагающийся новому собственнику – имущественный. Плюс земельный, если с домом он одновременно получит участок во владение.
Как подарить совместную или долевую собственность
Сложнее передать недвижимость, принадлежащую нескольким людям:
· безвозмездно распоряжаться объектами совместного владения гражданин вправе с согласия (письменного) супруга;
· семейное положение одаряемого не важно, полученное им в дар считается единоличной собственностью (если иное не указывается в дарственной);
· если даритель – дольщик, он может отдать лишь часть общей недвижимости.
Сопровождение сделки нотариусом носит добровольную форму. Это решают сами участники. Они могут осуществить все самостоятельно, включая составление договора. Внешне он выглядит стандартно. Однако, заверенные специалистом сделки оспорить сложнее.
Преимущества и недостатки процедуры дарения
Кроме безвозмездной передачи существуют другие виды сделок. Почему люди предпочитают ее – ответ скрывается в особенностях процесса.
| ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
|---|---|
| Простая. Действительно, большинство людей знают как осуществить дарение. Поэтому участие специалиста не обязательно. Достаточно грамотно оформить доверенность, а новому владельцу – зарегистрировать свой статус. | Конечность. После того, как участники подпишут договор, сделка считается завершенной. И обратить ее действие нельзя даже дарителю. Он лишается прав распоряжения имуществом (если изначально процедура не предполагала иное). |
| Быстрая. Смотря по типу сделки. Одни проходят сразу, когда передача объекта производится после подписания сторонами договора. Другие – позднее. В тексте документа указывается время, когда получатель сможет взять подарок. Такое полезно, при участии несовершеннолетних. Ведь они не могут распоряжаться недвижимостью до 18-летия. | Оспорить сложно. Передумавшему дарителю будет трудно отменить сделку. Это вправе сделать суд и ему придется обращаться туда, предоставляя доказательства неправомерности действий получателя, коренные изменения соей жизни или иные причины. Лишь весомые доводы будут рассмотрены и учтены. |
| Можно выбирать. Собственник вправе назначить получателем имущества любого человека. Игнорируя мнение других, включая родственников. Если при наследовании есть группа лиц, которые вправе получить часть недвижимости покойного, то дарение позволяет выбирать. Это права владения, подтвержденные ГК РФ. | Переписать или заменить договор нельзя. Готовая дарственная, как только в ней распишутся участники, считается конечным вариантом документа. Изменить его содержание нельзя. Если завещание автор вправе переписывать сколько пожелает, здесь попытка одна. |
| Оспорить сложно. Главное преимущество – сам даритель жив, он может отстоять свои действия в суде. Ему достаточно подтвердить дееспособность и добрую волю. Сделку аннулировать не получится. Вдобавок, подтвердить права одаряемого. Подобное происходит нередко в семье, ведь собственник дарит имущество одному человеку, обходя интересы других. | Быстрота. Решив подарить недвижимость, гражданин отдает ее сразу. Нельзя указывать в документе, что получатель обязан дожидаться смерти владельца. Иначе такая сделка будет оценена как завещание. |
| Единоличное получение. Вещи, достающиеся гражданину в дар или в наследство, считаются его собственностью. При разводе такое имущество не подлежит разделению. На практике этим пользуются родители, переписывая жилплощадь на сына/дочь. | Безвозмездность. Взамен даритель получит разве что «спасибо». Он может выдвинуть условия, но финансовое вознаграждение исключено. |
| Дешево. Если при наследовании нужно платить приличную госпошлину, подаренного имущества сборы не касаются. Когда участники сделки – близкие родственники. Вдобавок, позволяет быстро и без проблем отдать дорогостоящий дар. | |
| Безвозмездно. Получатель взамен не несет обязательств: финансовых, личностных или долговых. Единственное, стороны могут устно договориться. Например, о дальнейшем проживании дарителя в квартире или сохранении за ним прописки. | |
| Отказаться легко. Достаточно одаряемому выразить отказ, сделка тотчас аннулируется. Важное условие – добровольные намерения обеих сторон. |
Основная часть плюсов касается получателя. Его позиция более защищена. В случае удачного завершения сделки, он получит бесплатно недвижимость. Неудачи – ничего, зато без потерь. Рискует даритель.
Оформление дарственной
Чтобы составить документ самостоятельно, можно руководствоваться готовым примером. Заодно узнать основные требования, предъявляемые законодательством.
Договор дарения дома
Иначе договор не будет считаться юридически полноценным:
· без помарок, исправлений или приписок;
· содержание передано деловым стилем;
· прописан факт передачи имущества;
· использованы достоверные сведения;
· присутствуют подписи сторон
Требуется написать 3 одинаковых экземпляра бумаги. Два достаются участникам сделки, третий – Росреестру при оформлении одариваемым прав собственности.
Как проходит соглашение:
1. Граждане встречаются, обговаривают суть процедуры. Оба выражают добровольное согласие участвовать. Подробно освещаются условия, выдвигаемые дарителем.
2. На основании принятого совместного решения, составляется договор. Если участвует нотариус, то это происходит в его кабинете. Специалист может показать готовые примеры договоров. Или написать дарственную самостоятельно, выслушав стороны и просмотрев документы, собранные ими.
3. Готовое соглашение участники читают, если согласны с его содержимым, расписываются внизу. Нотариус заверяет бумагу, ставит подпись, следом печать.
4. Получатель, взяв дарственную и остальные документы, регистрируется как новый владелец.
Когда одаряемому вручат его свидетельство собственника, процедура дарения завершена.
Список документов
Регистрацию подобных договоров производит Управление Федеральной службы госрегистрации (Росреестр).
Туда гражданин приносит готовую дарственную и:
· паспорта сторон, их ИНН (нужны оригиналы + копии);
· договор дарения;
· правоустанавливающий документ бывшего собственника;
· квитанция оплаченной госпошлины;
· кадастровый паспорт подаренной недвижимости;
· письменное согласие – от супруга, всех совладельцев (если долевое владение);
· справка БТИ – содержит оценочную стоимость подарка;
· согласие опекуна – родителя, назначенного опекуна, если получатель ребенок;
· доверенность – когда вместо гражданина выступает его представитель.
Подарить можно лишь приватизированную землю. Нельзя отделить ее от стоящего там дома. Юридически оба объекта считаются единым целым.
Стоимость сделки
Расходы обычно несет получатель, ведь ему достается бесплатно ценный подарок. Однако, граждане могут договориться и установить 50/50 затраты:
- госпошлина – 2000 рублей;
- услуги нотариуса – 1500-2000 рублей (каждый специалист устанавливает свою цену);
- 13% НДФЛ – резидентам, 30% иностранцам, если сделку проводят не родственники.
Если ранее земля не приватизировалась, подарить ее нельзя. Только отдать право приватизации или аренды. Впрочем, собственник (даритель) может до осуществления передачи имущества провести оформление участка.
Для чего потребуется межевание (процедура платная, 10-12 тысяч, смотря какой регион, размер участка и его удаленность), согласование границ с последующей регистрацией.
Особенности исчисления налога
Определение суммы НДФЛ происходит с учетом нюансов:
1. Граждане – льготники, которым по другим налогам полагаются скидки или освобождение, должны выплатить 13% (пенсионеры, дети, инвалиды). Исключений нет.
2. Налоговая база – рыночная стоимость, выявленная независимыми оценщиками, изучающими подаренную недвижимость.
3. Налоговых вычетов на такие объекты нет.
НК РФ не указывает конкретных документов, откуда можно взять стоимость имущества. Поэтому есть выбор: отчет оценщика, справка БТИ или данные кадастрового паспорта. Чтобы избежать неприятных судебных разбирательств с налоговиками, проще взять сумму, выявленную после оценки.
Чтобы заплатить налог, гражданину надо:
· рассчитать размер НДФЛ, взяв стоимость недвижимости;
· заполнить и передать готовую декларацию в ИФНС (до 01.04. года, следующего после оформления дарственной);
· заплатить налог (до 15.07 следующего после оформления договора года).
Декларацию несложно составить, использовав бесплатную программу здесь www.nalog.ru.
Аннулирование дарственной
Перечень оснований, руководствуясь которыми можно отменить сделку, отражен в содержании 578 статьи в ГК РФ:
· одаряемый угрожал жизни, здоровью или материальному состоянию дарителя, его родственников;
· новый владелец оказался безалаберным – использует подарок неподобающим образом, есть риск разрушения;
· даритель пережил получателя. Имущество может не переходить наследникам, если подобное прописано изначально в договоре.
Любую причину истцу придется доказать, предъявив материальные улики: справки, показания соседей, записи разговоров, снимки. Решение отменить или аннулировать сделку принимает суд.
Дарственная на дом хороший выбор при дарении родственникам. Меньше мороки, суеты и отчислений государству. Главное, чтобы дом и земля под ним находились в собственности либо земля в законной аренде.
