Из сделок, совершаемых с недвижимостью, дарение пользуется популярностью. Людям нравится простота и доступность процедуры, ее дешевизна. Основной документ, регулирующий такие отношения – дарственная на земельный участок. Все нюансы отражены там, включая права и список обязанностей сторон. Как правильно составить документ, как оформить, список правил, которых должен придерживаться даритель – надо разобрать все подробно.
Юридические термины
Дарение – безвозмездный тип сделки, в которой участвуют две стороны. Владелец собственности (Даритель), передает предмет соглашения (Подарок) другому человеку (Одаряемому).
Процедура конечная, по ее окончанию, принявший дар станет полноценным его владельцем. Это закрепляется договором дарения.
У процедуры есть особенности:
1. Быстрота. Достаточно подписать договор дарения и зарегистрировать его. Затем права владения будут переданы указанному там получателю. Он сможет незамедлительно воспользоваться предметом сделки. Например, продать/обменять/подарить третьему лицу/разделить/разрушить или модернизировать.
Статус собственника будет полным, не ограниченным временем или иными обстоятельствами. Если это не указано изначально в дарственной.
2. Окончательность. Составленная участниками дарственная будет актуальна и использована как основание для передачи одаряемому прав собственности. Автор документа не сможет более вносить никаких изменений. Это отличает дарение от процедуры наследования, когда наследодатель может сколько угодно менять и обновлять завещание. Здесь соглашение одно и стороны обязаны после подписания следовать ему.
3. Простота. Особенности процедуры понятны. Участникам главное составить грамотную дарственную и зарегистрировать ее. Далее предмет сделки (квартира, дом, земельный участок, другое строение или иные вещи) будут переданы указанному лицу.
Собственник вправе передавать свое имущество кому угодно. Причем, дарить можно не только недвижимое имущество, а любые вещи, включая технику. Исключение – денежные средства.
4. Без денег. Дарение поэтому безвозмездная процедура, в сделке не будет денег. Нельзя возложить на одаряемого финансовые обязательства. Иначе процесс переквалифицируется в продажу. Даритель обязан бесплатно отдать вещь, не попросив финансового возмещения.
5. Условия есть. В договоре можно прописать ряд других условий, не касающихся денег. Например, возможность проживания внутри подаренной квартиры или использование земли. Главное обсудить это изначально с одаряемым. Если тот согласен, своей подписью он подтвердит и обязуется следовать.
6. Отменить сложно. Даже дарителю. Ему придется доказать, что после совершения сделки жизненные условия существенно ухудшились. Или договориться мирно, чтобы одаряемый сам вернул подарок. Аннулирование сделки (принудительное) делает суд. Изучив представленные сторонами материальные доказательства.
7. Добровольный отказ. Дарение – мирное соглашение. Получатель вправе отказаться, если условия сделки или она сама не устраивают его. Достаточно выразив отказ, покинуть встречу, не подписывая договора. Тогда сделка совершена не будет. Идентичным правом обладает и даритель.
8. Избирательность. Например, при наследовании все имущество, оставляемое умершим, по закону делится между его близкими родственниками. Также учитываются права оставленных нетрудоспособных иждивенцев. Зачастую собственники имеют «фаворитов», которых считают достойными и желают оставить капитал им, минуя интересы остальных претендентов. Тогда дарение удобнее.
Можно при жизни передать часть объектов строго указанным людям. Отменить такую сделку сложно, ведь даритель жив. Ему достаточно подтвердить добровольность своего намерения и собственную дееспособность.
Это аннулирует возмущения родственников. Причем, допускается передача имущества не родным. Хозяин вправе подарить кому угодно. Включая соседа, коллегу, друга или организацию.
9. Отсроченная сделка. Можно указать в договоре время, когда он будет исполнен. Это помогает, если одаряемый – несовершеннолетний и даритель желает избежать вмешательства его родителей. Например, дедушка оформил договор, указав имя внука. Притом, родителей он миновал, а т.к. они законные представители малолетнего одаряемого, то при немедленном исполнении сделки, смогут воспользоваться подарком. Отсрочив исполнение, даритель обеспечит сохранность подарка.
10. Лишние траты. Если участники сделки – близкие родственники, они освобождены от налоговых поборов. Платит лишь стороннее лицо. Причем, одаряемый, ведь бывший владелец по закону считается человеком, добровольно лишившимся собственности. Налог – это 13% фактической стоимости предмета соглашения. И налоговый вычет здесь отсутствует.
11. Не делится. Родители используют дарение, чтобы избавить детей от необходимости разделения недвижимости при разводе. Подаренное или унаследованное имущество не считается нажитым совместно. При разводе владелец оставляет его себе. Даже наличие общих детей не меняет этого права. Хотя некоторые моменты могут прописываться в брачном договоре.
Земельный участок собственник может передать весь или частично. Стоит учесть и строения, расположенные там.
По закону, предметом дарения может выступать любое имущество. Ключевое здесь – права дарителя. Он должен быть единоличным собственником.
Другие тонкости:
1) Долевое владение – тогда гражданин передает лишь часть, которой обладает сам. Притом, согласие остальных хозяев требуется. От каждого отдельная бумага, заверенная нотариусом.
2) Совместная собственность – понадобиться письменное одобрение супруги/га, что он/она согласен на проведение этой сделки.
3) Возраст владельца – подарить могут лишь совершеннолетние владельцы. Исключение 16-летние граждане, чья полноценная юридическая самостоятельность подтверждена документально.
4) Дееспособность – опекунам нельзя передавать имущество своего недееспособного подопечного. Такие сделки моментально аннулируются.
Кстати, подарить человек вправе лишь имущество, которым владеет сам. Нельзя распоряжаться землей, которую не оформили полноценно. Она считается государственной.
Нюансы дарения земли
Особенности определяются предметом дарения. Например, чтобы передать машину, собственник должен ее сначала снять с общего учета ГИБДД. Это возможно при отсутствии долгов – штрафов, транспортного налога. Потребуется их погасить, затем осуществить снятие. Использование земли регулируется Земельным кодексом и частично – Гражданским.
Участок со строениями. Это садовый или жилой дом, сарай, гараж и другие фундаментальные здания, находящиеся там. Они считаются с участком единым объектом, если владелец оформил права на обоих. Ведь строения недвижимые, имеют фундамент.
Соответственно, используются одним человеком. Впрочем, когда земля не зарегистрирована, она считается владением муниципалитета. Следует проверить это перед осуществлением дарения. Иначе сделка сорвется. Если документы все имеются, значит в дарственной хозяин указывает подробно, что дарит: участок земли (размер и прочие характеристики) и строения (дом, гараж и пр.).
Участок сельхозназначения. Его оформление стандартное, сложности возникают, если владелец решит продавать. Преимуществом обладают местные муниципальные органы. Им придется сначала предложить выкупить надел. Если откажутся, прислав письменное уведомление, тогда руки свободны. В дарении таких ограничений нет.
Правила оформления дарственной
Сделка не будет зарегистрирована, если договор не составлен как полагается. По закону, стороны могут справится самостоятельно, минуя нотариуса.
Однако, договор – основной юридический документ, регламентирующий сделку. Если там допущены какие-то ошибки, впоследствии это отразится на правах одаряемого или целостности процедуры вообще.
Основные правила:
1. Нельзя указывать в содержании дарственной, что она активизируется после наступления смерти дарителя. Такое возможно для завещания. Если использовать на дарственной, это аннулирует бумагу.
2. Оформление дарственной и ее содержание должно соответствовать законным нормам. Автор обязан четко, по существу изложить мысль. Отдельно описать предмет сделки, права сторон и их обязанности. Указать прядок действий при наступлении форс-мажорных (непредвиденных) обстоятельств. И возможности аннулирования соглашения. Чем подробнее и четче будет содержание, тем сложнее оспорить дарение.
3. Можно заверить готовый документ у нотариуса. Специалист перед этим проверит дарственную, уточнит дальнейшие действия сторон и их намерения. Его заверение послужит юридической гарантией.
4. Обязательно подробное описание земли – предмета сделки. Чтобы впоследствии ее можно было распознать по перечисленным признакам.
Оформить соглашение письменно. Никаких устных договоренностей или электронных форм. Лишь стандартный бумажный договор. Потребуется 3 экземпляра: каждой стороне один и третий Росреестру для регистрации. Все при желании клиента заверит нотариус.
Список документов
Если участники оформили дарственную самостоятельно, без нотариуса, бумаги им потребуются для Росреестра. Ведь без регистрации их сделка недействительна. Оформление договора должно осуществляться согласно положениям статьи 572 в ГК РФ.
Пакет документов:
· паспорта сторон (нужны оригиналы, также ксерокопии);
· свидетельство собственника (дарителя);
· кадастровый план – отражает характеристики участка, его стоимость (оригинал нужен и заверенная Земельным комитетом копия);
· нотариально заверенные письменные согласия собственников (если долевое владение);
· согласие супруга – совместная собственность.
Могут потребоваться иные бумаги, например, свидетельства детей или о браке, другие подтверждения наличия родственной связи.
Регистрация права собственности
Согласно изменениям 2013 года (01.03.2013), внесенным в ФЗ-302, не нужно регистрировать дарственные. Достаточно их правильно оформить. Законодатель облегчил процедуру дарения.
Теперь регистрирует лишь одаряемый, закрепляя появившиеся у него права собственника. Происходит это в ЕГРН. Процедура занимает 7 (если напрямую) и 9 (через МФЦ) рабочих дней. Заявитель обязан кроме документов заплатить госпошлину – 350 рублей физическим лицам.
Налоговые обязательства
Согласно положениям 217 статьи в НК РФ, подаренные земельные участки налогом не облагаются. Если участники сделки – близкие родственники. Перечень их закреплен в содержании Семейного кодекса.
Они дарителю:
- его родители;
- дети (родные/усыновленные);
- супруг (действующий);
- бабушки/дедушки;
- его внуки;
- братья, сестры (неважно, полнородные они или нет).
Родственную связь несложно подтвердить документами.
Если одаряемый – чужой человек (сосед/коллега/дальняя родня/друг и прочее), он платит налог. Это 13% от фактической стоимости полученного им участка. Иностранцы платят больше – 30%.
Процедура дарения
Она простая и предполагает 2 варианта событий.
Самостоятельная сделка:
1. Участники, решившие провести все своими силами, собираются. Даритель подготавливает заранее документы.
2. Он разъясняет получателю содержание сделки, включая условия, с которыми он согласен безвозмездно отдать землю (предмет соглашения).
3. Если получатель согласен, они составляют договор.
Сделать подарок-сюрприз нельзя, одаряемый должен ознакомится с содержимым дарственной и подписать ее
4. После подписания, каждая сторона оставляет себе экземпляр договора. Теперь им нужно посетить филиал ЕГРН или воспользоваться услугами МФЦ. Отправить документы, чтобы зарегистрировать возникшие у получателя права собственности.
Важно! С участком получатель берет и обременения (если имеются). Например, долги бывшего владельца по земельному налогу.
С нотариусом:
1. Участники, захватив документы, посещают специалиста.
2. Он, выслушав их намерения, проверяет дееспособность каждого. Важно удостовериться, что граждане действуют самостоятельно, нет давления или принуждения.
3. Затем разъясняет им суть дарения. Чтобы клиенты не были обмануты или не знали последствий сделки.
4. Изучает составленный договор или помогает в написании, если бумага не готова. Нотариус может показать клиентам образцы готовых дарственных для примера.
5. Просмотрев текст соглашения, клиента расписываются. Затем нотариус заверяет бумагу. Его подпись станет юридическим подтверждением грамотности и действительности документа.
Дарственная на землю
Специалисты советуют посетить нотариуса. Его услуги конечно платные, зато проводимая сделка точно будет законной и правильной. Впоследствии оспорить ее станет сложнее. Нотариус вправе выступать свидетелем, если будут судебные разбирательства. Он лишь расскажет о проделанной работе и подтвердит дееспособность клиентов.
ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ (рис.1) стандартный, бланк может предоставить нотариус либо скачать на сайте, проблем не составит
Подарить землю несовершеннолетнему
Возраст одаряемого важен, он влияет на проводимую сделку:
1. Ребенок маленький (0-13 лет) – договор дарения вместо него подпишут родители (назначенный опекун, усыновители). Причем, присутствие несовершеннолетнего не обязательно (ст.28 в ГК РФ).
2. Подросток (14-18 лет) считается ограниченно дееспособным. Кроме исключений. Он вправе проводить некоторые сделки при одобрении и присутствии родителей (иных опекунов). Расписываются все: ребенок, родители. Вдобавок, ставит подпись представитель опеки.
Исключение, позволяющее 16-летнего считать полноценно дееспособным и самостоятельным – процедура эмансипации.
Нужно подтвердить его полную финансовую, также имущественную самостоятельность. Например, подросток стал ИП, открыв дело или нашел иную работу. С его новым статусом согласны родители, также представитель опеки.
Кроме родителей по закону в сделке может участвовать представитель несовершеннолетнего (статья 185 в ГК РФ). Его обязанности делегированы доверенностью.
Кстати, даритель может заключить продленное соглашение, чтобы ребенок смог распоряжаться подарком, когда повзрослеет. Это осуществляется с согласия сотрудника опеки. Если сделка как-то вредит интересам несовершеннолетнего, опека вправе отказаться. Тогда дарение аннулируется.
Участие родителей или иных опекунов полностью исключить нельзя. Лишь ограничить их возможности использовать подарок. Ведь до наступления совершеннолетия владельца, они должны заботится о доставшейся ему земле (и строениях, если они имеются). Выплачивать налоги, коммунальные платежи.
Дарителю нельзя указывать в договоре встречных обязательств. Если он передает имущество несовершеннолетнему. Например, обязать его впоследствии ухаживать за бывшим собственником, содержать его или совершать иные действия. Здесь сделка будет 100% безусловной.
При совершении такой сделки присутствие и согласие обоих родителей обязательно. Один может предоставить письменное согласие или прислать представителя. Исключение – если он ранее лишен всех родительских прав. Когда лишаются оба, опека назначает другого опекуна.
Стоимость договора дарения
Если она оформляется при помощи нотариуса, его услуги платные:
· 3500 (средняя цена) за составление и заверение договора.
Кроме того, участники платят госпошлину. Физическим лицам – 350 рублей (0,3-0,5% с фактической стоимости имущества, рассчитывается индивидуально).
Не родственники платят еще налог, они считаются обогатившимися (получатели имущества) 13% стоимости. Нерезидентам больше – 30%.
Оформить дарственную на землю (земельный участок) для многих хороший выход по передаче своего имущества хоть родственнику, хоть другу или незнакомому человеку. Быстро, относительно дешево, просто. Главное понимать, что вернуть дар потом не так-то просто. )
