В законодательстве отражены все категории земельных участков. И собственники должны использовать надел согласно его предназначению. Таким образом осуществляется контроль за действиями граждан. Можно осуществить перевод земли из одной категории в другую, если требуется. Какие документы нужны, насколько сложна сама процедура – стоит разобраться.
Категории земли – что это, какие бывают
Вся территория России разделена по отдельным зонам. Одни предназначены для заселения, там находятся поселения (города, села), на других выращивают овощи и т.д. Такая система помогает государству эффективно распоряжаться землей, управляя процессом застройки, развитием животноводства и других аспектов жизни.
Зонирование помогает правильно и рационально пользоваться наделами. Например, плодородные территории выбирают для ведения там сельского хозяйства, а засушливые и удаленные участки – для промышленных нужд. Характеристики каждого участка, включая его вид, отражены в едином реестре.
Важно! Эти понятия разные, нельзя путать с указанным целевым назначением или типом разрешенного использования. Они взаимосвязаны, но разные по сути.
Все категории описаны в тексте 7 статьи, Земельный кодекс:
- сельхозназначения;
- населенных пунктов;
- водного фонда;
- запаса
- используемые для промышленности, энергетики, обороне и т.д.;
- размещение охраняемых объектов;
- лесного фонда;
«Населенных пунктов» проще говоря, там разрешено ИЖС. На практике граждане чаще сталкиваются с двумя первыми разновидностями. И возникает необходимость перевести их с первой – во вторую или наоборот.
Обычно гражданин, получающий участок, заранее осведомлен о его категории. Например, при покупке. Он получает документы, где отражена вся информация. Когда государство предоставляет людям надел, это зависит от индивидуальных потребностей. Многодетным семьям могут дать 1 или 2 разновидность.
Нельзя распоряжаться территорией свободно, игнорируя назначение, определенное для нее государством.
Собственнику или арендатору нужно оформить все документально, иначе его действия будут расценены как незаконные.
Законодательная база
Процесс перевода отражен в тексте ФЗ-172, касающегося смены категории наделов. В 2019 году он остался неизменным. Кроме возможности изменения, указывается перечень ограничений, касающийся каждой разновидности надела. Включая прямой запрет, обойти который практически невозможно.
Например, превратить сельскохозяйственные земли в другие можно, при:
- консервации;
- создании охраняемой зоны;
- формирование там черты ближайших населенных пунктов;
- размещение объектов промышленного назначения, если соблюден предел указанной кадастровой стоимости (средней);
- включение земли в общий состав лесного/водного фонда, если она непригодна для ведения там с/х хозяйства;
- размещение объектов общественного значения;
- выполнение заключенных международных соглашений и взятых обязательств.
Простому обывателю осуществить это очень трудно. Проще взять участок для ИЖС, запаса или же промышленности (хотя там тоже имеются ограничения). Например, промышленную территорию можно превратить в другую, если там отсутствует загрязнение, и их не касается проект рекультивации.
Когда требуется изменить категорию
Каждый надел можно использовать в рамках его назначения, которое связано с установленной государством категорией. Неважно, собственник гражданин или простой арендатор, ему надо следовать требованиям закона.
К примеру, на территории с/х назначения можно заниматься растениеводством или животноводством, разбить огород. А земли под ИЖС застраивать домами: одноэтажные, многоэтажные или устанавливать нежилые постройки.
Законодательство допускает возможность изменения категории. Согласно планам гражданина. Порядок определен ФЗ-172. Заинтересованному лицу надо подать ходатайство, адресовав его в муниципалитет. Результат зависит от решения, принимаемого местными органами. Свое обращение гражданин дополняет комплектом документов.
Сложнее присвоить участку категорию «населенный пункт» или же вывести с нее. Тогда происходит изменение существующих границ, это надо закрепить документально.
Основная причина, вынуждающая человека инициировать данную процедуру – не соответствие назначения земли его планам использования.
Например, семье государство передало участок для ведения там хозяйства. Однако, граждане хотят построить дом, прописаться и жить постоянно. Для чего им нужна территория с разрешением ИЖС. Иначе построенный ими дом будет признан самостроем и администрация вправе снести его. А пользователя объявить нарушившим предписания. Ему грозит штраф, возможно, изъятие надела.
Согласно последним изменениям законодательства, назначение с/х земель было расширено. Теперь там разрешается строительство не дачного, а полноценного жилого дома.
Причем, объект по характеристикам должен соответствовать установленным требованиям, закрепленным в 39 статье (ГК РФ). Отдельное стоящее, небольшое строение, максимум 3 этажа. Высота которого 20 метров. Разделению дом не подлежит. Семья вправе жить там и прописаться.
Какие категории земли можно менять
Разрешается для территорий, находящихся вблизи населенных пунктов. Это промышленные или сельхозназначения земли. Принадлежность их неважна. Возможность одинаково распространяется на государственную или частную собственность.
Возведение домов на подобных наделах запрещено из-за нарушения существующего экологического баланса. Перед инициированием процедуры, стоит выяснить у администрации, вправе ли гражданин это сделать. В документах (кадастровый паспорт или межевой план) может содержаться информация, касающаяся смены категории.
Процедура перевода участка
Она достаточно простая:
- Заинтересованное лицо сначала выясняет наименование ответственного органа, куда ему предстоит обратиться. Обычно, это местная администрация.
- Сбор документов. Нужны правоустанавливающие бумаги, подтверждающие статус гражданина (арендатор или собственник).
- Составление прошения. Строгой формы нет, внешне оно выглядит как стандартное заявление. Главное четко передать основную мысль и указать информацию:
- действующая категория территории;
- намерения заявителя изменить ее;
- кадастровый номер;
- обоснование просьбы;
- подтверждение полномочий.
• Подать готовый комплект документов сотруднику уполномоченного органа. Взамен получить расписку, где кроме списка принятых бумаг будет примерная дата повторного обращения• Дождаться решения властей. Если оно положительное, данные о территории в системе будут изменены, а гражданин получит соответствующее уведомление. Все обновления укажут в выписке. Нововведения станут постоянными, до проведения следующей похожей процедуры• Выполнить запланированные мероприятия, связанные с использованием надела. Теперь они законодательно разрешены
В прошении гражданину могут отказать. Тогда ему придет письменный ответ, где отказ дополнят пояснениями. Если причины устранимые, можно обратиться повторно. Например, неполный набор документов, просроченные справки или неверно составлено обращение. Такие недочеты легко исправить. После чего человек вправе снова посетить администрацию.
Новые данные будут внесены в систему Росреестра и там останутся. Ходатайство гражданин может написать самостоятельно или, скачав типовую форму, заполнить ее. В составлении подобных документов новичкам помогают юристы. Это недорого, зато гарантия избежать ошибок.
Куда подавать прошение
Подобными процедурами занимаются разные инстанции. Куда обращаться, это зависит от принадлежности земли, кто хозяин:
- государство – тогда арендатор адресует обращение Правительству страны;
- субъект федерации – поможет вышестоящий орган;
- юридическое/физическое лицо – местное самоуправление.
Простым людям надо посетить городской/сельский совет. Процесс переоформления осуществляется за 1-3 месяца.
Кто вправе подать ходатайство
Любое лицо, заинтересованное в этом. Как правило, это связано с будущими планами по использованию территории:
1. Владельцы – физические, юридические лица.
2. Землепользователи – кому надел был передан государству на бессрочное/безвозмездное использование.
3. Арендаторы, получившие землю согласно договору аренды/субаренды. Свои действия они согласуют с непосредственным хозяином.
4. Уполномоченный орган – если надо перевести статус у муниципальных/государственных территорий.
Арендатору придется согласовать действия с хозяином надела, без его одобрения переоформление невозможно.
Вдобавок, собственник может аннулировать это, если не будет доволен результатом. Поэтому требуется письменное одобрение.
Список документов
Ходатайство считается основной бумагой, там отражены намерения заявителя и его полномочия. Надо дополнить его другими документами, список которых определяется индивидуально.
Можно уточнить на месте подачи:
- паспорт гражданина или правоустанавливающие бумаги, касающиеся статуса организации;
- кадастровый паспорт (можно выписку оттуда);
- выписка ЕГРН (сейчас ее достаточно, там содержатся все кадастровые данные плюс принадлежность территории);
- договор соцнайма (если участок изначально был передан государством частному лицу).
Иногда требуется заключение госэкспертизы или выданное частным специалистом. Оно нужно для обоснования безопасности процедуры. Что ее результаты не навредят окружающей среде или самой земле.
Возможные сложности
В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.
Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.
Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.
Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится. Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.
Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.
Оценка нужна?
Смена категории не просто изменит порядок использования земли. Она влияет на кадастровую стоимость объекта. Что соответственно, изменит налог, выплачиваемый собственником.
Налоговая база обновляется в следующем указанном налоговом периоде после процедуры. Получается, гражданин заплатит один раз по старой методике начисления. Потом размер налога изменится.
Законодательство не принуждает граждан проводить оценку. Это желание самого пользователя, если новый размер выплаты, его не устраивает. Можно оспорить это в суде, а для подтверждения своей позиции использовать данные оценки.
Смена категории после утверждения генерального плана
Генеральный план – общая схема, где отражены сведения, касающиеся развития территории. До утверждения документа осуществить смену категории проще. Для чего гражданину достаточно принять участие в местных публичных слушаниях.
Время утверждения для генерального плана определено Градостроительным кодексом (24 статья). Проект плана будет закреплен, когда закончатся все публичные слушания и позиции заинтересованных лиц учитываются.
Собственники наделов вправе оспорить готовый план, если он влияет на их законные права. После утверждения шансы изменить категорию уменьшаются, но это возможно. Надо подать заявку, где попросить внести изменения в него.
Стоимость процедуры
Перед осуществлением перевода надо определить, каким будет дальнейшее использование земли.
Соответственно, выбрать подходящую новую категорию для надела. Стоимость перевода – 12000 рублей (сотка земли). Она универсальная.
Окончательная сумма выявляется после проведения специалистами оценки сложности и продолжительности предстоящих работ. Инициатору кроме самого процесса нужно нанять юриста, которые будет общаться с властями, представляя его интересы.
Хорошая альтернатива
На практике непросто изменить категорию. Иногда это возможно. Уполномоченный орган дает категорический отказ. Например, с/х земли признаны ценными и строиться там нельзя.
Собственники могут применить альтернативу. Не устраивать самострой, а сменить вид разрешенного использования. Это существенно проще, правда она не считается универсальным решением проблемы.
Другой вариант – участвовать в организации утверждения генплана, когда туда вносятся глобальные обновления. Будут публичные слушания, где позиция заинтересованных людей учитывается.
Собственника нет
По закону действовать может не только хозяин надела. Арендаторы тоже обладают полномочиями. Например, когда земли государственная и передана частным лицам. Или владелец отдал другому человеку в аренду свою территорию.
Здесь главное заручиться письменным одобрением владельца. Ему самому участвовать не обязательно. Достаточно выразить документальное согласие и заверить документ у нотариуса.
Когда земля – государственная/муниципальная, тогда инициатором может быть официальный владелец. Действует на основании наследуемого владения или же бессрочного пользования.
В смене категории отказано: причины
Отрицательное решение выносится по следующим причинам:
- ходатайство подало неуполномоченное лицо;
- собраны недостоверные документы;
- пакет документации неполный;
- в прошении обнаружены ошибки;
- перевод невозможен;
- ходатайство передано в другую инстанцию;
- экологическая экспертиза содержит отрицательные результаты;
- установлен запрет.
Причина будет описана в тексте постановления, которое получит заявитель. Бывают устранимые или неустранимые.
Первые можно исправить, например, заменить бумаги или переписать обращение. После чего заявитель вправе обратиться снова. Вторые исправить невозможно. Придется искать альтернативные варианты или забыть о своих планах. Если решение показалось несправедливым, заявитель может обжаловать его.
Оспаривание отказа
Происходит в суде, куда может обратиться арендатор или законный владелец земли. Он составляет иск, где указывает обстоятельства дела. Главное – суметь обосновать свою позицию. Почему решение администрации кажется ему неправомерным. Суд учтет факты и материальные доказательства.
Свой иск гражданин дополняет бумагами:
- квитанция оплаченной госпошлины (без нее заявление рассматриваться не будет);
- ходатайство свое о переводе категории земли (образец поданного ранее в администрацию документа);
- отказное уведомление;
- доказательства, подтверждающие неправомерность решения;
- бумаги, способные доказать нарушение прав у собственника.
Если интересы владельца представляет другое лицо, надо предоставить суду нотариальную доверенность. Ее выписывает собственник, потом заверяет нотариус.
Изучив дело и рассмотрев документы, судья назначает дату заседания. Заинтересованные стороны получают уведомления. Истец – собственник/арендатор земли, а ответчик – представитель администрации. На суде будут выслушаны оба участника.
Если выиграет истец, отказной вердикт будет аннулирован и требования истца удовлетворены. Если он проиграет, решение уполномоченного органа останется неизменным.
Вообще с переводом земельного участка сталкиваются часто люди, которые приобретают земли на бакнротных торгах, затем переводят ее в ИЖС, дробят на участки и продают. Весьма хорошо зарабатывают. Так что все возможно, главное потребность и желание.
