Многие сдают свою жилплощадь в наем. Это дополнительный пассивный заработок, арендаторы передают деньги собственникам ежемесячно. Согласно законодательству, арендодателям надо зарегистрировать источник дохода и платить налоги. А с клиентами заключать специальные договора. Как выселить квартиросъемщиков, если они перестали платить? Только насильно, правда насколько такие действия правомерны, стоит разобраться.
Причины выселения
Наймодателю нельзя посетить сдаваемую квартиру и заявить жильцам, чтобы они убирались вон. Права сторон регулируются статьей 687 в ГК РФ.
Там же перечислены все основания, согласно которым можно расторгнуть заключенный ранее договор аренды:
1. Сами квартиранты выразят желание покинуть жилплощадь или истечет срок проживания, указанный в тексте соглашения.
2. Наймодатель захочет – наступит одна из перечисленных в договоре причин.
3. Согласно полученному судебному решению.
Закон указывает конкретные сроки для возможного расторжения обязательств.
Аннулировать договор раньше можно лишь в определенных случаях:
• Жильцы используют взятую квартиру иначе, чем указано соглашением – например, она стала офисом;
• Проживая там, квартиранты испортили имущество или саму жилплощадь;
• Неоднократно тревожили соседей- шумели, ссорились;
• Отказываются выплачивать аренду вовремя – по закону их можно выселить насильно после 2 пропусков дня платежа, если договор составлен изначально на год;
• Состояние квартиры, самого дома или другие конкретные обстоятельства стали опасными для здоровья или жизни квартирантов.
Руководствуясь одной из вышеперечисленных причин, собственник вправе потребовать, чтобы арендаторы устранили допущенные ими нарушения. Или покинули квартиру.
Основным документом, где регулируются права и все обязательства сторон является договор, заключенный ими ранее, когда квартиранты вселялись. Если его положения не противоречат существующему законодательству.
Поэтому составление письменного соглашения выгодно обеим сторонам. Жильцы вправе использовать его для защиты интересов, если наниматель превысит собственные полномочия.
Как выселить должников
Основной причиной желания нанимателя выселить жильцов считается их безответственность. Договор аренды стандартный, там указывается размер и сроки оплаты. Когда квартиранты игнорируют это, они нарушают часть соглашения. Вторая сторона вправе требовать их выселения и погашения долга.
Однако, порядок выселения определяют разные обстоятельства:
- квартиранты просто живут там или прописаны,
- имеются дети ли,
- заключен договор или нет.
Скачать договор аренды квартиры
Собственность сдана по договору
Если соглашение заключается надолго (12 месяцев или выше), его требуется зарегистрировать. Для собственного успокоения. Собственник вправе насильно выселять жильцов раньше оговоренного срока через суд. Обе стороны обязаны действовать согласно пунктам договора. Суд рассмотрит действия нанимателя, насколько они соответствовали требованиями закона. Применять силу, чтобы выгнать жильцов нельзя, это незаконно.
Когда квартиранты грубо нарушают установленное соглашение, собственнику надо зафиксировать все допущенные ими промахи. Нельзя угрожать, использовать насилие или менять замки, препятствуя жильцам. Подобные действия суд посчитает незаконными. Ведь с момента подписания сторонами договора квартиранты вправе жить в его квартире и пользоваться ею.
Суд поддержит наймодателя, если квартиранты задолжали, испортили собственность, использовали квартиру иначе. Тогда получив вердикт суда, владельцу недвижимости придется действовать быстро, ведь ситуация лишь ухудшится со временем.
Основной минус подобных разбирательств – их длительность. Пока суд изучит обстоятельства дела, пока собственник соберет все доказательства (аудиозаписи, видео, фотографии, документы), подтверждающие его правоту. Квартиранты останутся на его жилплощади. Ускорит процесс своевременная подача нужных документов и набор изобличающего материала, собранный арендатором.
Жильцы зарегистрированы
Осложняет процедуру наличие прописки квартирантов. Если наймодатель не только поселил, но и зарегистрировал у себя жильцов. По закону наниматели вправе жить там весь срок их временной регистрации. Когда она постоянная – поселиться навсегда.
Выписывать насильно зарегистрированных вправе УФМС в случаях:
• наниматель выразил такое согласие, написав соответствующее заявление;
• решение суда.
Суд после рассмотрения дела может решить выселить принудительно нанимателей, если ответчик успел прожить в указанной квартире меньше полугода.
Согласие нанимателя излишне, если:
• жилец – военнообязанный и его отправили служить;
• гражданин осужден, он признан судом, совершившим преступление и арестован;
• судом наниматель признан как пропавший;
• жилец умер или его смерть признана судебным решением;
• жилец – мошенник, изначально обманывавший собственника, предоставил ложные документы и это было выявлено.
Важно! Лицо можно насильно лишить прописки, если оно ранее выехало к месту, где прописано постоянно. Тогда собственник вправе посетить УФМС и оставить там заявление. Указать дату отъезда жильца, адрес. Заявление примут и квартиранта незамедлительно выпишут.
Поэтому не стоит прописывать людей без оглядки у себя. Особенно, давать им постоянную регистрацию.
Аренда без договора
Многие стараются избежать лишних сложностей и оговаривают условия сделки устно. Тогда выселить из своей квартиры собственник вправе, когда захочет.
Закон поддерживает его позицию, ведь квартиранты занимают чужую жилплощадь самовольно, не имея никаких письменных оснований. Согласно 674 статье в ГК РФ договор нужно заключать только письменно. Устные договоренности не считаются, ведь каждая сторона будет утверждать свое. Наличие свидетелей тоже мало помогает. Однако, жильцы могут спокойно уехать, не выплатив аренду. Ведь их обязательства также не доказуемы.
Чтобы подтвердить наличие соглашения сторон, нанимателю придется найти материальные доказательства:
- аудиозапись разговора, где упоминаются условия проживания;
- расписка, переданная ему нанимателями – так они обязуются платить аренду;
- видеозапись разговора.
Тогда суд сможет установить факт наличия договоренности сторон. По закону нерадивые жильцы будут выселены, также их обяжут выплатить долг.
На практике собрать подобные доказательства крайне сложно. Люди обговаривают условия устно, расплачиваются также без документального фиксирования. Каждая сторона полагается на совесть другой.
Чтобы принудительно выселить настырных должников, собственнику надо посетить отделение полиции. Там оставить заявление, где указать факт незаконного проживания чужих людей в его квартире.
Без договора собственнику проще выгнать нанимателей, но взять оплату – сложнее. Вдобавок, полицейские выпишут ему штраф, указывая факт незаконного обогащения, незаконное предпринимательство.
Квартиранты с детьми
Здесь осложняющим дело обстоятельством служит участие органов опеки. Ведь они защищают интересы несовершеннолетних граждан.
Вселиться арендатор с ребенком может, если:
- Заключен договор, где указан статус жильца – он родитель, опекун, усыновитель или другой представитель ребенка. Количество детей, их данные. Прилагаются к соглашению копии паспорта взрослого и свидетельство о рождении.
- Ребенка и его законного представителя прописывают на занимаемой ими жилплощади. Соответственно органы опеки будут уведомлены.
Получается, выселить несовершеннолетнего возможно, лишив его прописки. А сделать это возможно лишь с одобрения опеки. По закону ребенка нельзя выгонять «в никуда», только в другое, лучшее или равное прежнему место. Конечно, обязательства несет законный представитель, но задача собственника усложняется.
Ему удастся выселить семью, если они переедут от него в другую жилплощадь. Получается, получив уведомление от арендодателя съезжать, они начнут искать куда. И пока идут поиски, нанимателю придется ждать.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка читайте отдельно.
Суд поддержит семейство, если собственник решит обратится туда с подобной просьбой. Первыми будут учтены интересы ребенка. А представитель должен проживать там же, ведь несовершеннолетнего нельзя «куда-то отправить» в одиночку. Суд вправе обязать родителей ускорить поиски.
Сложнее выселять зимой. Поиски квартиры затруднены, особенно в январе. Большинство сдающихся квартир уже обрели жителей, а пустующие не годятся из-за повышенной платы. Придется дожидаться весны.
Заключение
Главной причиной осложнения выселения является юридическая безграмотность сторон. Подписывать договор можно, когда убеждены, что его интересы соблюдены 100% и указаны все обстоятельства.
Нельзя вселять людей напропалую, заключив лишь устное соглашение. Оно подтвердит лишь намерения сторон, но обязательства или права зафиксировать не сможет. В суде такие договоренности не рассматриваются без доказательств.
