Владельцы могут свободно распоряжаться собственностью, включая земельные участки. Совершать различные сделки, строить жилье. Однако, сначала им требуется закрепить свой статус через Росреестр. Это общее требование. Регистрация дома на земельном участке претерпела изменения. Раньше собственники дачных построек могли выполнить ее в ином, упрощенном порядке. Как это происходит сейчас, стоит разобраться подробно.
Понятия «Дачный дом» не существует
В 2018 году Градостроительный кодекс был существенно изменен,основные нововведения касались дачных участков и построек, возведенных там. Многие граждане, имеющие землю, сначала организовывают строительство домов, считая бюрократическую процедуру регистрации необязательной. Ведь земля их и это указано в системе Росреестра.
ФЗ-217 содержит регламент, по которому земли, предназначенные ранее для частного ведения хозяйства (сады, выращивание овощей), из дачных стали садовыми или же огородническими. Выходит, собственник такого участка вправе строить там дом, если он садовый. На огородническом же допустимы лишь хозпостройки (теплицы, сараи и пр.).
2020-2021 годы станут последними для дачной амнистии?
Многие граждане, знающие об особенностях программы «дачная амнистия», предполагали, что она продлится к 2020-му году и возмущаются, почему все меняют сейчас. Это двойственное мнение. Послабления не касаются строений, а к середине 2021-го году под нее перестанут попадать и земельные участки.
Дачная амнистия продлена до марта 2026 года. Каждый гражданин сможет в упрощенном порядке зарегистрировать дачу, домик на садовом участке, которая уже построена.
Поэтому и проведение межевания сейчас не так важно, как оно будет актуально потом, когда амнистию не продлят, а у вас появится необходимость продать (подарить, передать в наследство) участок, к примеру.
Для этого необходимо предоставить технический план и заплатить пошлину в размере 350 рублей.
Различие существенно, при регистрации его надо учитывать.
Новый порядок строительства
Конечно, граждане – землевладельцы сохраняют право воздвигать постройки. Однако, планируя это, им нужно зарегистрировать дом.
Некоторые стараются отложить процедуру или игнорировать ее. Последнее решение ошибочно, таких хозяев могут оштрафовать, вдобавок, вынудить снести дом (крайняя мера).
Срок обращения играет существенную роль. Чем раньше люди завершат бюрократические процедуры, тем проще им будет.
Понятие «жилой дом»
ФЗ-340 содержит перечень условий, помогающих выявить понятие «жилой дом».
Это постройки, где:
· этажность 1-3;
· высота – 20 м (максимум);
· дом – один объект.
Назначение его также важно. Если внутри постоянно проживают люди и имеются все условия: отопление, налажена подача воды/газа и других систем. Различают постоянные или же сезонные постройки. Остальные считаются хозяйственными.
Процедура регистрации до
Владельцы домов, расположенных на их дачных участках, подпадали под специальную амнистию. Которая упрощала процесс регистрации, но вызвала другие сложности. Например, раньше они могли жить спокойно без сдачи документов. Теперь нет, о готовой постройке следует уведомлять компетентные инстанции. Значит собирать документы, посещать организации, составлять заявки и ждать ответа.
Однако, сама процедура радовала простотой. Владельцу достаточно было иметь техпаспорт, касающийся постройки и свой паспорт.
Последовательность действий:
1. Клиент находил кадастрового инженера, оставлял ему заявку. Тот изучал строение и составлял техпаспорт.
2. Готовый документ с заявкой человек отправлял в МФЦ или напрямую в Росреестр.
3. Там происходила регистрация домика и владельцу вручали свидетельство.
Готовую постройку могут проверить представители властей. Если у владельца не будет нужных документов, дом признают самостроем, возведенным незаконно. Соответственно, гражданина обяжут либо выплатить штраф, либо снести дом.
Иногда обе санкции назначают вместе. Крайняя мера – нерадивый собственник лишиться всего, и домика, и земли.
Дачная амнистия облегчала многим жизнь, позволяя избежать длительных проволочек.
Регистрация сейчас
Людям, не успевшим зарегистрировать новую дачную постройку раньше, придется уведомлять теперь местную администрацию. Причем, сообщать о появлении дома или внесении крупных изменений в уже имеющееся строение. Например, решившим надстроить 2 этаж или увеличить число комнат.
Хоть «дачная амнистия» официально завершена, некоторые послабления остались. Например, владельцам нет необходимости получать разрешение перед строительством. Лишь уведомить администрацию заблаговременно.
На практике землевладелец отправляет письмо или посещает муниципалитет лично, сообщая о решении построить дом (жилой или дачный). Кстати, теперь в таком строении можно прописаться.
Дальше он выполняет свои планы и когда строительные работы будут завершены, отправляет администрации повторное уведомление.
Подкрепляя его документами:
· технический план готового дома;
· бумаги, касающиеся земли – если владельцев несколько, тогда в доме нужно распределить доли, заручаясь одобрением других собственников;
· квитанция выплаченной госпошлины.
Сотрудники принимают бумаги и проверяют законность сделанной постройки. Если владелец уже сообщал им ранее и ответом было одобрение, эта проверка лишь формальность.
В итоге, дом регистрируют в системе Росреестра, сам владелец получает подтверждение этому и свидетельство.
Какие постройки регистрировать не надо
По закону землевладельцы могут свободно строить:
· гаражи;
· хозяйственные постройки;
· жилье;
· пристройки;
· иные объекты, для возведения которых не осуществляются капитальные работы (например, беседки или теплицы).
Причем, большинство строений можно возводить без предварительного уведомления. Сколько угодно и когда угодно. На гаражи или же хозпостройки достаточно технического плана.
Перечисленные строения возможно не регистрировать, если не объекты капитального строения, а сезонной направленности. Основательную постройку для проживания лучше зарегистрировать. Имея документы на собственность, вы вправе делать с ней что угодно.
Другие указываются лишь в содержании межевого плана.
Земля не зарегистрирована
Порядок оформления земельного участка всегда един. Купив или получив участок, человек должен сначала закрепить его, потом заниматься строительством. Нельзя использовать надел, не являющийся официально собственностью.
Без регистрации все земли считаются бесхозными и государство вправе, когда захочет изъять их.
К счастью, амнистия (упрощенная процедура) касается территории и действует до будущего 2021 года. Поэтому регистрация происходит быстро.
Нужны документы:
1. На участок правоустанавливающие бумаги как договор продажи, завещание или дарственная. Способные подтвердить способ получения человеком данной земли. Стала она подарком, была ему завещана или куплена им.
2. Кадастровый план. Его заказывают у нанимаемого кадастрового инженера. Составляется по данным межевого плана. Если такого нет, необходимо проводить межевание. Это выполняют геодезисты, они замеряют участок с помощью специального оборудования, устанавливают границы и собрав данные, составляют план.
3. Пригласив специалиста, землевладелец поручает ему создание технического плана. Инженер должен проверить безопасность строения, функциональное назначение и основные характеристики. В техплане содержится исчерпывающая информация.
4. Регистрация постройки в Росреестре.
Два объекта: земля и новый дом, становятся едины. А собственник может свободно распоряжаться ими.
Например, продать, обменять, дать кому-то в аренду, делить или составить завещание. Из-за фундамента и капитальности постройки дом считается недвижимым (не отделяемым) имуществом.
Зачем нужны уведомления
Раньше самовольное строительство регулировалось жестче, владельцам земли приходилось брать разрешение. Причем, им могли отказать, используя различные причины. Ответственный орган, кто выдавал такие разрешения – местная администрация.
Власти пытаются регулировать застройку территории, смотрят как заселяется район. Вдобавок, уменьшают количество самостроя. Сейчас землевладельцам достаточно уведомить представителя администрации о грядущем строительстве, а закончив – выслать второе уведомление. Это не ограничивает их права свободного использования недвижимости.
При покупке или ином пути приобретения земли, выяснить заранее ее категорию. На некоторых наделах строить нельзя. На других возможно лишь возведение небольших дачных домов.
По закону граждане могут изменить существующую категорию участка, но смотря какая она. Исчерпывающие данные несложно получить в Росреестре перед приобретением территории.
Что содержит уведомление:
· ФИО автора, его паспортные данные;
· кадастровый номер искомого участка, его описание, местоположение, подробный адрес;
· сведения о главных правоустанавливающих документах;
· сведения о текущей категории участка;
· параметры будущего дома (без подробностей);
· подтверждение факта, что владелец планирует пользоваться строением сам, без разделения;
· контактные данные.
Уведомление о строительстве или реконструкции дома
Отправлять форму можно любым доступным образом: лично, через МФЦ, через Госуслуги (портал), по почте. Главное своевременность и точность переданной информации.
Важно! Представители администрации могут проверить и сравнить характеристику готового строения с описанием, приложенным в 1 уведомлении. Если нет соответствий, потребовать объяснений.
Поэтому перед отправкой такого письма, гражданину стоит составить окончательный план будущего строения. Чтобы потом не менять ничего при строительстве.
Куда идти после окончания строительства
Завершив все работы, хозяин уведомляет администрацию об этом. Затем, собрав нужные документы, посещает Росреестр. Если такого поблизости нет, можно в МФЦ, эти центры помогают отправлять заявки в различные инстанции, служат посредниками.
Способы отправки:
- Личный визит. Нужно местное отделение Росреестра, смотря где находится земля.
- По почте – отправив большое заказное письмо. Вложить туда документы и написанное заявление. Дополнить их отдельным листом, где значится опись, и просьба выслать обратное уведомление. Оно послужит подтверждением, что бумаги приняты.
- Через интернет – отсканировав все бумаги поочередно, отправить их, дополнив своим заявлением на официальный сайт у Росреестра. Ответ тогда придет на указанный посетителем адрес почты.
Копию оплаченной квитанции вкладывать не обязательно. Такие данные сотрудники проверят отдельно.
Проверка высланных документов производится 2 недели. Затем, сотрудники вносят сведения в общую базу, обновляя данные, касающиеся земельного участка. Там будет указано:дом, его описание, дата постройки и другая информация.
А владельцу отправят выписку ЕГРН. Справка, подтверждающая успешное завершение регистрации и его права собственника.
Регистрация самостроя
По закону «самостроем» считается постройка, совершенная гражданином тайком. Без уведомления соответствующих органов и получения разрешения. Правовые отношения регулируются ФЗ-258, где отражен порядок узаконивания таких строений и обязательства собственников.
Основной целью граждан будет легализация, иначе власти могут вынудить нести строение или изъять землю.
Самостроем считаются:
· Дома, стоящие на территории, не оформленной как полагается;
· Объекты недвижимости на земле, категория которой не предназначена для ИЖС;
· Постройку хозяин изначально производил тайком, не имея разрешения;
· В строительстве допущены нарушения принятых норм градостроения или пожарной безопасности.
Если комиссия официально признала дом самостроем, его хозяина лишат статуса собственника. Строение нельзя будет продавать/сносить самостоятельно/перестраивать/давать кому-то в аренду/подарить или совершать иные юридические сделки. Кроме того, владельца ждут штрафные санкции, и угроза лишиться земли.
Единственный выход – официально зарегистрировать готовую постройку. Скрыть ее или снести тайком нельзя, это усугубит положение.
Регистрация самостроя через суд
Варианта оформления такой постройки два: классический (описан выше) или через суд, если не получилось. Это долгий, нудный и сложный, но порой единственный способ регистрации.
Потребуется составить подробный иск, объясняя, почему автору не удалось оформить дом.
Лучше писать совместно со специалистом или доверить дело ему, показав документы и пояснив сложившуюся ситуацию.
Исковое заявление должно получиться грамотным, полноценным и содержать такие сведения:
· вид права заявителя на землю;
· тип построенного им объекта;
· данные физлица, осуществившего строительство;
· обоснование причин, вынудивших гражданина возвести объект;
· факты, доказывающие отсутствие угроз, от автора посторонним лицам;
· подтверждение соблюдения им градостроительных нормативов.
Дополнить заявку следует пакетом документов. Если ранее истец пытался зарегистрировать постройку, включить туда отказное письмо. Там кроме отказа регистрации будут указаны причины. Суду стоит увидеть их.
Важно! Суд обычно последняя инстанция, куда обращаются люди, не сумевшие добиться другим путем.
Сроки регистрации
ФЗ-218 (16 статья) описывает временные рамки, в которые должны уложиться заинтересованные лица, оформляющие дома:
· На регистрацию – сбор документов и последующее обращение в сам Росреестр/МФЦ дается 7-9 дней;
· Постановка объекта на специальный кадастровый учет 7-9 дней, смотря куда обращается гражданин, если МФЦ, срок больше, т.к. это посредник;
· Две процедуры, выполняемые вместе 10-12 дней.
Право собственности официально считается зарегистрированным, едва в ЕГРН появится соответствующая запись. А основным документом, способным подтвердить статус владельца – выписка ЕГРН (получить можно в сервисах, либо в Росреестре)
Люди могут проводить большинство бюрократических процедур через интернет. Нужные документы сканируют, получая их полноценные электронные копии. И отправляют куда надо, заполняя онлайн формы заявки. Ответ также приходит электронным путем, на указанный посетителем адрес почты. Это помогает, когда гражданин проживает далеко, не может посетить Росреестр лично. А почта доходит медленно, вдобавок, письма иногда теряются.
Поэтому сроки, установленные законодательством адекватны. Они учитывают период сбора бумаг гражданином, отправки обращения, но и изучения заявки сотрудниками.
Интересно! Граждане, подавшие заявки вовремя, вправе требовать определенный вердикт и, если Росреестр (или МФЦ, смотря куда они обращаются), запаздывают, можно составить жалобу.
Стоимость процедуры
Определена положениями Налогового кодекса, именно 24 п.1 ст.333.33, где установлен размер единой госпошлины.
Госрегистрация объекта – 350 рублей.
Сама постановка на учет бесплатная. Единственное, возможны затраты при подготовке гражданином документов. Некоторые справки платные и имеют ограниченный период действия. Поэтому в день их подачи следует проверить документы. Если сроки упущены, справки обновить, иначе сотрудники откажутся принять.
Мороки с регистрацией дома на земельных участках ведения хозяйства стало чуть больше, но еще это реально сделать, отделавшись уведомлениями. А если оставить самострой на авось, то можно лишиться кровной собственности и заплатить штраф. Бюрократическая машина неумолима.
