Собственность, которая досталась в дар порой нужна самому получателю. А иногда ей выгоднее и полезнее реализовать на рынке недвижимости, обратив в капитал. Продажа подаренной квартиры имеет свои нюансы при реализации. Какие тонкости и условия существуют, можно ли продать квартиру, перешедшую в дар, какие налоги требуется уплатить, через какой срок есть возможность выставить жилье на продажу – разберем в статье.
Досталась квартира как дар как продать
После принятие собственности в дар, в нашем случае квартиры, и подписания дарственной, получатель становится полноценным собственником, с вытекающими правами и обязанностями.
Потом следует оформление договора дарения в Россреестре, документально за гражданином жилое помещение становится закреплено. И он вправе распоряжаться по своему усмотрению. Бывший собственник не вправе выставлять условия. Этим и отличается дарственная от завещания.
У каждого способа перехода имущества свои особенности, плюсы и минусы подробнее здесь.
Законодательство никак не ограничивает нового собственника условиями продажи полученных в дар метров. Есть, конечно, нюансы.
Если сделка-дарение не признана ничтожной, не оспорена родственниками дарителя или не отменена в судебном порядке. То сразу после документальных процессов смело можно продавать.
В чем особенность дарения для приобретателя
ПЛЮСЫ
безусловная сделка (можно устно договориться, но на совести получателя как он поступит и разрешит ли проживать после сделки),
безвозмездная (приобретение бесплатно),
сложно отменить,
трудно оспорить,
распоряжаться есть возможность сразу после оформления,
не надо ждать наступления срока или условий как при завещании.
МИНУСЫ
принимаются как права на собственность, так и обязанности;
если были долги по ипотеке, кредиту, перед продажей надо отдавать;
НДФЛ в некоторых случаях.
Если на продажу выставляется квартира целиком, а не долевая собственность, то никаких преимущественных прав нет. В противном случае необходимо будет согласие иных собственников.
Они имеют право на приобретение во внеочередном порядке.
Вообще когда подарена квартира с обременением, то в зависимости от вида существуют свои последствия и для одаряемого и дарителя подробнее в статье.
Получается, что подаренная квартира при условии:
• отсутствия обременений
• полного оформления всех документов нового собственника
• не прописано в дарственной пункта о последующем проживании в ней дарителя
• отсутствуют судебные тяжбы по договору
• не прописаны несовершеннолетние, которые не имеют иного жилья
Может быть продана как обычная квартира, самостоятельно либо через агентство недвижимости.
Как происходит продажа
Новоявленный продавец собирает все правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы при обращении первых покупателей не было нужды в дополнительных временных затратах на сборы бумаг и на проверку чистоты сделки.
Поиск покупателей осуществляется лично или риэлторской конторой, что облегчает процесс, но накладнее в финансовом плане. У них большие комиссии.
Следует помнить, что при разводе квартира, полученная по договору дарения, обычно принадлежит лишь одному собственнику, а не паре.
Когда вторая половина претендует на долю от продажи, то необходимо в суде доказывать, что эта доля личного участия в делах второй половины была реальна, а не выдумана на почве жадности.
Также важно принимать в дар любую недвижимость, которая находится под обременением у банка, в ипотеке. Понимая, что продать такую квартиру до погашения денежных обязательств перед третьими лицами невозможно.
Да и вряд ли кто захочет приобретать жилье с кучей долгов и прописанных в помещении лиц. Тем более, если они инвалиды, несовершеннолетние или другая прослойка законодательно защищенных в социальном плане жильцов.
Часто возникает вопрос – А при жизни дарителя продать квартиру есть возможность? Отвечаем конечно ДА. Этим и хороша дарственная. Бывший владелец не имеет права мешать, запрещать или как-то влиять на волеизъявление нового законного собственника. Только в судебном порядке.
Ситуаций может быть много. Обращайтесь при необходимости за консультацией. Дарственную очень сложно отменить или оспорить, а прежнего владельца могут выселить и не вспомнить о его добром поступке.
Процедура продажи подаренного жилья
Законодательно не прописаны условия, которые бы влияли на процедуру продажи в зависимости от срока владения квартирой.
Этапы:
1. Подготовка правоустанавливающих документов
2. Поиск покупателя
3. Составления договора купли-продажи
4. Уточнение моментов договорных отношений, подписание договора и взаиморасчеты
5. Посещение Росреестра и официальное закрепление состоявшейся сделки
6. Дождаться документов оттуда, для покупателя и продавца
7. Покупатель становится владельцем, продавец уплачивает налог (НДФЛ 13 %, для нерезидентов 30 %)
Необходимые документы
Что потребуется для продажи:
• Кадастровый паспорт
• Выписка из домовой книги
• При особых условиях ( разрешение супруга/супруги, разрешение опеки и тд.)
• Первичные документы на квартиру (дарственная)
• Выписка из ЕГРН
В случаях выставления на рынок недвижимости не целую собственность, а долю, важно помнить о приоритетном праве иных собственников вначале. Либо получить их письменное согласие.
При нарушениях подобного порядка продажи долевой собственности другие жильцы вправе обратиться в суд. В срок до 3 месяцев с момента ущемления прав.
Как платить налог с продажи подаренной квартиры
Подаренная недвижимость или приобретенная, действует общий принцип – оплата государству 13 процентов налога на доход физических лиц (НДФЛ).
Сроки исключающие внесение налога:
3 года – с 2020 года срок снижен (ранее 5 лет введен в 2016 году), но если жилье единственное. Для тех, кто занимается скупкой продажей квартир на постоянной основе, как деятельностью, ничего не поменяется, срок не снижается.
3 года – квартира не покупалась на свои деньги, а досталась в качестве подарка
Перед совершением сделки купли-продажи стоит уточнить региональное законодательство, в некоторых случаях сроки могут быть уменьшены.
В налоговом праве фиксирована сумма в размере 1 млн. рублей, которая используется в качестве вычета, для уменьшения налоговой базы при расчете НДФЛ, когда гражданин продает подаренную квартиру. Ведь получатель не несет расходов по покупке жилья, а получает его в дар, поэтому и существует такой налоговый плюс.
На примере это выглядит следующим образом:
Жукову подарили квартиру, она не единственная, после оформления и, не дождавшись срока охлаждения в 3 года, он решает ее продать за 1 800 000 рублей. НДФЛ составит 13 % от 1,8 млн = 234 000 рублей.
Применяя налоговый вычет в 1 миллион рублей имеем – 13 % от 800 тысяч = 104 000.
Если гражданин не попадает в рамки указанные законом региона или федеральных освобождения от НДФЛ, то оплата обязательна. Но при совершении сделки после владения квартирой более 3 лет, от данного налогового обязательства продавец освобождается.
Имущественный вычет на расходы либо фиксированный позволяет уменьшить налог на продажу подаренной квартиры, что немного улучшает ситуацию.
Любой владелец подаренной квартиры имеет право продавать ее, когда пожелает, имея на руках свидетельство о собственности и правоустанавливающие документы. После продажи он обязан выплатить НДФЛ, если не прошли временные рамки.
Когда указанное время прошло, налог на доходы физических лиц не оплачивается. Продавец имеет право получить имущественный вычет.
Кроме вычета существует такая особенность можно уменьшить доход, который вы получили от продажи имущества на ту сумму, с которой был ранее уплачен НДФЛ при получении дара. Если вы не близкий родственник, конечно, в этом случае НДФЛ не платится при принятии дарения.
То есть платить налог повторно не придется, только доплатить разницу, если она будет, что более справедливо.
Либо применять вычет, либо уменьшать налог на доход, уплаченный ранее 2 варианта.
Доходы от продажи имущества в 2020 году декларировать надо по форме 3-НДФЛ до конца апреля 2021 года, а оплатить до середины июля 2021 года.
