Большинство автомобилистов стараются приобрести личный гараж. Это удобнее, можно держать там не только сам транспорт, но и другие вещи. Вдобавок, дешевле, чем оплачивать ежемесячно аренду парковочного места. Зимой машина стоит в тепле и безопасности. Как проходит процедура оформления земли под гаражом, при его покупке, в собственность? Какие документы потребуются, насколько сложна процедура давайте выясним.
Законодательная база
Недвижимое имущество гражданина, например, многоквартирный дом, может располагаться на муниципальной территории. Приватизировать ее как общее (долевое) имущество решают собственники. Однако, частное строение другое дело. Если человек самовольно построит что-нибудь на казенной (муниципальной) земле, это считается нарушением.
Характер и сложность процедуры оформления участка определяет тип строения, также месторасположение недвижимости.
Например, металлический бокс, который легко переносится, выкупить существенно проще, чем земельный участок, с находящимся там недостроенным или готовым зданием. Разница в наличии фундамента. Ведь его перемещать нельзя. Откуда понятие: «недвижимое имущество».
Причем, перед оформлением, специалисты оценят состояние гаража, его соответствие принятым нормам. Насколько прочен фундамент и качественные стены, ищут технические неточности. Если найдут, будет велено снести строение. Проще приватизировать участок, переданную гражданину согласно договору соцнайма.
Можно ли приватизировать территорию, находящуюся под строением внутри гаражного кооператива – маловероятно. Ведь все помещения – часть одной, неделимой конструкции и участок, который они занимают – общий. Соответственно, члены ГСК оформляли свою собственность одновременно, не выделяя никого.
Использовать чужое имущество, не обладая правами собственника незаконно. Власти обяжут либо приватизировать объект, либо демонтировать, оплатив штраф.
А самовольные постройки (222 статья в ГК РФ) необходимо регистрировать, иначе пользоваться ими нельзя. Особенно совершать сделки: продавать, сдавать кому-то в аренду, завещать потомкам, обменивать.
Зачем проводить регистрацию
Существенных причин несколько:
По закону незарегистрированная территория считается ничейной и власти вправе забрать ее, когда посчитают нужным. Причем, наличие других правоустанавливающих документов (кроме выписки ЕГРН), не поможет гражданину отстоять свою собственность.
Распоряжаться недвижимостью, совершая с ней различные сделки, гражданину не получится. При желании, продать гаражный бокс, повысив цену. Покупатели найдутся. Более подробно о приватизации гаража читайте отдельно.
Минус приватизации – необходимость платить налог, его сумма после регистрации увеличиться.
Необходимость оформления прописана в положении 222 статьи в ГК РФ. Если при возведении гаража собственник нарушает существующие нормы, его вынудят снести строение.
Особенности процедуры регистрации
Сначала гражданину надо выяснить фактический статус недвижимости.
Это определяет его дальнейшие действия:
• есть право бессрочного использования – можно зарегистрировать землю, сделав своей;
• передан согласно договору соцнайма – процедура регистрации проходит упрощенно;
• гараж съемный, фундамента нет – оформить землю будет несложно;
• гараж относится к ГСК – тогда групповая приватизация, с гражданином должны посетить муниципальное управление остальные собственники.
Важно! Проконсультироваться с опытным юристом, он разъяснит нюансы, заодно подскажет пути решения возможных проблем.
Узаконить участок под гаражом: этапы процедуры
Регистрацию необходимо делать в Росреестре, там содержится основная информация, касающаяся объектов недвижимости. Их характеристика, принадлежность, подробности сделок и другие данные.
Процесс оформления:
1. Гражданин определяет текущий статус земли, в частности, кому она сейчас принадлежит: государству или же муниципалитету.
2. Регистрирует строение на ней, если не выполнил этого ранее.
3. Собирает нужные документы, список которых выясняет у юриста или представителя Росреестра.
4. Посещает Земельный комитет, передает туда заявку и собранные бумаги. Если комитет, изучив документы, выдает положительное решение, гражданин получает справку.
5. С ней и другими документами он посещает Росреестр (или филиал МФЦ). Его прошение будет рассматриваться 10 дней, в результате гражданин завершит приватизацию. Ему выдадут свидетельство собственника.
Важно! Если в оформлении гаража он допустил ошибки, это отразится на регистрации собственности.
По закону, гараж+территория считается единым объектом, если гараж – капитальное строение, имеющее фундамент. Продавать отдельно ничего нельзя, физически невозможно, пока гараж принудительно не снесут или разберут.
Отдельное здание
Если на участке земли располагается гараж, оформленный правильно на собственника, третьи лица не вправе забирать его. Однако, строение официально считается имуществом государства. Есть риск лишиться собственности, местная администрация может изъять ее.
Процесс приватизации надела с располагающимся там отдельным зданием:
• Посетив БТИ, передать туда заявку, подкрепив ее свидетельством собственника на указанное сооружение.
• Сотрудники БТИ приедут, выполнят замеры и изучат здание, сравнивая, насколько оно соответствует принятым нормам. В результате составляют акт.
• С актом и другими бумагами гражданин идет в отдел местной администрации, где пишет заявку. Там указывает желание приватизировать землю, расположенную под его боксом.
• Выплачивает конкретную цену, озвученную администрацией – выкупить участок.
• Стороны заключают сделку продажи, составив договор. Где продавцом будет представитель администрации, а покупателем – гражданин.
• После расчетов, надо собрать остальные документы для осуществления регистрации и пойти с ними в Росреестр.
Нельзя зарегистрировать землю, если там находится ветхое, разваливающееся или же временное строение. Также сложно оформить гараж, на который отсутствуют документы.
Бывает, в администрации устраивают настоящие торги, предметом аукциона становится земля. Это необходимо при наличии нескольких претендентов. Каждый называет цену и победит тот, кто готов заплатить больше. Ему муниципалитет и продаст надел.
Гаражный кооператив
ГСК имеют ряд одинаковых гаражей, относящихся к одному, общему зданию. Соответственно, земля тоже считается общей. Участники, вложившие деньги, пользуются гаражами как арендаторы.
Об оформлении земли любого статуса в отдельной статье.
Регистрация строения:
1. Участники кооператива должны собраться, обсудить условия и принять там решение, касающееся регистрации. Им нужно действовать сообща. В результате территория под их гаражами будет оформлена как собственность самого кооператива.
2. Результаты собрания и другие подробности надо внести в составленный протокол.
3. Участники пишут коллективное заявление, где указывают намерения зарегистрировать землю. Каждый ставит внизу свою подпись, подтверждая согласие.
4. Они собирают нужные документы – обычно группа выдвигает одного добровольца, наделяя его полномочиями.
5. Пополнив комплект документов коллективным заявлением, передают в филиал Росреестра (или МФЦ). Несколько дней уходит на рассмотрение документов, затем кооператив получает свидетельство. Теперь организация – собственник земли.
6. Далее участники ГСК поочередно выкупают участки, составляя обычные договора купли-продажи. Где продавцом будет ГСК, а покупателями – они.
7. Причем, члены кооператива – преимущественные клиенты, торговое предложение собственник должен сначала направить им. И назначить приемлемую цену. О процедуре необходимо предупредить всех участников.
Выкупать территорию после оформления не обязательно, граждане вправе отказаться. Тогда ГСК продаст наделы другим людям.
Кстати, начать процедуру без получения единого согласия невозможно. Например, если в собрании одно лицо пожелает отказаться участвовать в планируемой регистрации земли, его можно уговорить. Или надавить через суд. Шантажировать, угрожать или обманывать нельзя. Соответственно, в заявке участников должны присутствовать их подписи.
Сложности ГСК
Многие кооперативы ранее исключили из действующего реестра, когда работа их ЮЛ прекратилась. По законодательству, организация должна перерегистрировать собственный устав и предоставить учредительный договор. На практике председатели ГСК игнорируют данные требования, предпочитая регистрировать свое ЮЛ, сохранив прежнее имя.
В результате, собственник гаража не может оформить землю, Росреестр отказывает. Причина – отсутствие учредительной документации, касающейся ГСК. Ее нет и официально, территория не собственность кооператива, а строения там считаются «самостроем». Суд бессилен. Пай гражданин уже выплатил, гараж получил, даже посетил БТИ.
Выход – восстановить первоначальное ЮЛ. Это легкая и достаточно быстрая процедура.
Пакет документов
Список отличается, смотря, кто собирает бумаги.
| Член ГСК | Собственник отдельного строения |
|---|---|
| Паспорт гражданина Заявление – пустую форму, ему представляют в Росреестре (МФЦ). Свидетельство собственника, касающееся строения (сертификат, не книжка от ГСК). Справка БТИ – выдается там после проверки гаража. Правоустанавливающие документы (техпаспорт/кадастровый паспорт, выписка, выданная Кадастровой палатой, отражает базовую информацию о нужном объекте). Протокол проведенного собрания у участников ГСК. Квитанция выплаченной госпошлины. | Паспорт гражданина. Заявление – пустую форму, ему дают в учреждении. Справка БТИ – касается строения. Правоустанавливающие бумаги заявителя на землю (кадастровый/техпаспорт, подойдет выписка, взятая с Кадастровой палаты). Квитанция выплаченной госпошлины. |
Собственники, кто имеет отдельный гараж, могут оформить землю согласно упрощенной схеме. Без аукциона или организации публичного конкурса. Это регламентировано ФЗ-93.
Арендаторы земли, ставшие впоследствии участниками кооператива, должны признавать статус собственника через суд.
При отсутствии документов
Человек лишь имеет гараж, а бумаг, касающихся земли – нет. Ее отдали арендатору в вечное (бессрочное) пользование, бывший хозяин неизвестен:
1. Сначала – посетить председателя. Документы, касающиеся отвода участка у него.
2. Посетить отдел районной администрации – в архив, где находится имеющаяся первичная документация, согласно которой проводились сделки.
3. После администрации гражданину нужен Департамент муниципалитета имущества и земельных отношений.
4. Основным документом, который следует найти – Акт ввода, его составляют, когда готовый объект надо ввести в дальнейшую эксплуатацию.
Стоимость регистрации земли
От типажа проводимой сделки зависят расходы, которые понесет гражданин.
| Приватизация согласно программе упрощения «Дачная амнистия» | Бесплатно. Придется заплатить нанятому кадастровому инженеру (8-9 тысяч). И внести госпошлину – 2000 рублей. |
| Оформление участка ГСК (кооперативная заявка) | Бесплатно. ЮЛ платит госпошлину – 22 000 рублей. Участники сообща выплачивают услуги приглашенного кадастрового инженера и нужен нотариус. Общие расходы – 40 000 рублей. Плюс стоимость земли, ведь каждый выкупает потом свой участок. |
| Регистрация самостроя | Люди, поставившие нелегальные сооружения должны отдать штраф в 8000 рублей. Издержки суда, работа юриста, услуги других экспертов, включая кадастрового инженера. Долго, нудно и дорого. |
| Сумма, запрашиваемая за регистрацию приобретаемого гражданином участка | Не бывает дороже установленной кадастровой стоимости. |
Сложнее обходится регистрация самостроя. Поэтому планируя строительство, гражданину стоит заручиться одобрением соответствующих органов. Иначе впоследствии без уплаты штрафа и проведения ряда процедур, продать или закрепить строение как собственность не получится.
Налогообложение
Новоявленные собственники гаража должны регулярно оплачивать налоги. Причем, суммы увеличат, ведь считается строение и надел.
Если территория относится к ГСК, налоговые платежи за нее вносит председатель кооператива, а участники считаются арендаторами. Они ежемесячно платят аренду.
Когда на руках у вас бумаги, подтверждающие владение и строением и землей под ним, то забрать такое имущество значительно сложнее и незаконными действиями и через суд. С вами минимум придется считаться и платить реальную сумму, а не откупаться копейками.
Поэтому делайте выводы оформляйте свои права на собственность заблаговременно, до наступления проблем.
