Существует несколько видов сделок, совершаемых с недвижимостью. И дарение – один из наиболее популярных. Его выбирают люди, желающие переоформить имущество быстро, не привлекая финансы. Основным документом, регулирующим процедуру, является дарственная на квартиру/дом или иной объект недвижимости. Как ее оформить, список нужных документов, можно ли оспорить готовый документ – нужно разобраться подробно.
Основные понятия
Дарение – обоюдная безвозмездная сделка, совершаемая между двумя или более сторонами. Проще говоря, передача собственником недвижимости другому человеку.
Предметом соглашения бывает не только жилплощадь. Подарить можно все, например, участок, дом, автомобиль, имущество, главное условие – даритель должен владеть этим. По закону хозяин вправе распоряжаться своей собственностью и совершать различные манипуляции с ней. Однако все сделки должны сопровождаться оформлением документов. В частности – договором, где отражены нюансы процедуры, права сторон, их обязательства и другие аспекты дела.
Участники сделки:
1. Даритель – владелец имущества, планирующий передать часть его другому человеку. Это физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности.
2. Одаряемый – или получатель. Тот, кому предназначается подарок. Допускается передача дара юридическому лицу. Исключение – представители некоторых специальностей.
3. Нотариус – сопровождает процедуру по инициативе клиента. Поможет в составлении договора и служит гарантом законности сделки.
Важно! Дарственную надо оформлять письменно, устные соглашения не имеют нужной юридической силы.
Бывают сделки между родственниками (близкими, дальними) и посторонними лицами.
Кто вправе быть дарителем
Гражданин, соответствующий критериям:
- Совершеннолетний. Детям нельзя передавать кому-то ценности. По закону они считаются ограниченно дееспособными. Можно продать жилье несовершеннолетнего, если опека согласится. Но подарить – нет. Кроме исключений, когда 16-ти летних подростков признают самостоятельными.
- Собственник. Сложно будет передать другим то, чем сам не владеешь. Если объект сделки принадлежит супругам, то потребуется письменное одобрение второй стороны, заверенное нотариусом. Если долевое владение – согласие остальных хозяев, также оформленное письменно.
- Дееспособный. Люди, страдающие различными зависимостями, имеющие заболевания или психические отклонения считаются ограниченно дееспособными. Поэтому им нельзя выступать дарителями.
Сделку нельзя провести тайком, сделав получателю сюрприз. Без его явного согласия процедура будет автоматически аннулирована.
Второй участник обязан присутствовать при составлении договора, также расписаться там, подтвердив свое согласие.
Кому нельзя принимать подарки
По закону владелец имущества вправе выбирать кого угодно получателем. Однако, существуют люди определенных специальностей, кого облагодетельствовать нельзя:
- медработники;
- воспитатели;
- социальные работники;
- сиделки домов престарелых;
- госслужащие
Причем, работающие там, где находится даритель. Иначе это считается злоупотреблением положения. Когда престарелый гражданин решает отблагодарить щедрым подарком сиделку, заботившуюся о нем, или умирающий пациент отдаст жилплощадь врачу. Такое запрещено.
Зато, можно передать недвижимость ребенку, это разрешается.
Нельзя осуществить сделку:
- между двумя коммерческими организациями;
- пациента – врачу или помогающему медработнику;
- госслужащему, если процедура связана с его непосредственными обязанностями;
- ученика – его учителю.
В законодательстве есть ограничения, касающиеся стоимости подарка. Разрешаются небольшие сувениры, оцениваемые меньше 3000 рублей.
Условия, определяющие законность
Характерные признаки, присущие данному процессу:
1. Безвозмездность – в сделке не должны присутствовать деньги. Обязать получателя расплатиться деньгами за дар невозможно.
2. Есть 2 стороны – их присутствие при составлении договора обязательно.
3. Отсутствие в тексте соглашения условий, выполнение которых будет обязательно при получении одаряемым подарка. Сделка остается ясной, и получатель не имеет обязательств перед другой стороной.
4. Благодаря процедуре можно отдать не только недвижимость, транспорт или иную вещь. Также права – получение имущества в будущем, денег или другой выгоды.
Саму дарственную через Росреестр не регистрируют, зато новый собственник должен закрепить свое положение. Таким образом, сотрудники уполномоченного органа проверят законность дарения.
Виды сделки
Определяются гражданским законодательством (ГК РФ) и зависят от вида имущества, служащего объектом сделки:
A. Реальный – когда в дар другой стороне передается недвижимость, транспорт или иная материальная вещь. Притом, договор будет заключен с момента передачи предмета одаряемому. Это происходит после подписания сторонами договора.
B. Консенсуальный – содержит не физический объект, а обещание.
Составление второго типа соглашения имеет нюансы:
- обязательное письменное оформление;
- указание наименования предмета, передаваемого безвозмездно (его описание, подробная характеристика);
- добровольность совершения сделки;
- согласие, выраженное одаряемым – что он примет подарок.
Причем соглашение будет считаться заключенным, когда второй участник получит обещанный дар.
Отдать можно не только обычную вещь, имущество или транспорт. Также определенные права и освобождение участника от обязательств. Например, прощение долгов.
Преимущества и недостатки дарения в сравнении с другими типами сделок
На практике люди предпочитают написать дарственную (договор дарения), хоть существуют и иные формы передачи недвижимости.
| ВИД ПРОЦЕДУРЫ | ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
|---|---|---|
| ДАРЕНИЕ | Простота оформления и самой сделки. Большинство граждан прекрасно знают нюансы. Достаточно грамотно составить договор. Заверять его у нотариуса не обязательно. И регистрировать потом в Росреестре тоже. Одаряемому нужно подтвердить свой новый статус собственника. Выборочность. Собственник вправе назначить любого человека получателем. И семейное положение не станет препятствием. Подаренное имущество при разводе не делится. Им владеет лишь человек, указанный в тексте договора. Наследство заранее. Владелец имущества, например дедушка, вправе передать объект недвижимости определенному человеку сейчас, игнорируя мнение остальных родственников. Если наследство по закону делится поровну между группой человек, то объект дарения – нет. Конечность. Сделка официально считается завершенной, когда стороны подпишут договор. Результатом этого станет передача подарка. Незачем ждать наступления смерти правообладателя или иных факторов. Простота получения. Одаряемому достаточно зарегистрировать свои права как нового владельца переданного имущества. Нет длительных и сложных процедур оформления. Обязательств нет. Дарителю нельзя выдвигать другой стороне финансовых требований. Участники могут договориться заранее, например, о сохранении права проживания неких лиц в подаренной квартире. Не более. Сложно оспорить. Особенно, если дарение сопровождалось участием нотариуса. Специалист служит законным гарантом правомерности процедуры. Он проверяет дееспособность и сознательность сторон перед заверением договора. Также может помочь в составлении документа. Выписать легко. Если внутри подаренной жилплощади проживают люди, новый собственник вправе их выписать. Отсутствие налога. Когда в сделке участвуют близкие родственники, им платить не надо. Если посторонние, тогда получатель считается обогатившимся, ведь ему безвозмездно отдали ценный подарок. Можно отказаться. Процедура должна проходить добровольно, обе стороны там участвуют сами, без принуждения. Получатель вправе не принять подарок и выразить отказ. Тогда соглашение аннулируется. Он также вправе отказаться потом, после подписания договора. Варианта два – расторгнуть сделку или составить новую дарственную, чтобы так вернуть дар. | Высокий налог. Когда в процедуре участвуют посторонние люди, между которыми нет родственной связи. Получателю вменяется платить 13% НДФЛ, причем, процент налога высчитывается с реальной стоимости подарка. Налоговая проверяет такие сделки, поэтому специально снижать цену недвижимости нельзя. Иначе соглашение будет тотчас аннулировано. Вероятность оспаривания. Да, это выполнить сложно, но возможно. Шансы растут, когда дарителем выступает пожилой человек. Его родственники могут попытаться признать недееспособным или физически слабым/обманутым. Сделка безвозвратная. Даже бывший собственник не сможет аннулировать ее, только через суд. Придется доказать, что получатель не достоин или вводил его специально в заблуждение. Риск большой. Ведь собственник добровольно отдает жилплощадь (иной объект) другому лицу. Следует писать дарственную, когда между сторонами есть абсолютное доверие. Чтобы впоследствии не лишиться единственного жилья. Условия поставить сложно. Участники могут устно обсудить нюансы соглашения, однако, вынудить получателя нести финансовую или иную ответственность взамен нельзя. Едва в деле будут задействованы деньги, сделка автоматически будет переквалифицирована. |
| ЗАВЕЩАНИЕ | Длительность процедуры. Гражданин, написавший завещание, может дальше спокойно распоряжаться объектами, включенными туда. Ведь его статус владельца сохраняется. Предметы наследования будут переданы потомкам, когда он умрет. Свобода действий. Собственник вправе назначать кого угодно своим преемником, делить как угодно свои капиталы. Например, выбрать одного – основным наследником, другим оставить меньше. Причем, юристы считают составление завещания грамотным подходом. Не обязательно быть миллионером. Ведь предметом соглашения может выступать любой предмет, деньги или права. Главное, чтобы завещатель сам являлся владельцем. Возможность передумать. Действительным считается завещание, написанное и оформленное последним. Гражданин может сколько угодно переписывать, уничтожать документ, менять его содержимое. Тайная процедура. Когда наличие завещания и его текст скрыты до момента смерти автора. Нотариус, занимающийся делом покойного, собирает родственников и вскрыв конверт, зачитает им содержимое документа. Раньше при желании гражданина, процедура может оставаться втайне. Преемственность не родственная. Действительно, владелец имущества вправе оставить его кому угодно: другу, коллеге, соседу. Есть случаи, когда наследниками являлись животные – питомцы завещателя. Выдвигать любые условия. Главное выразить их подробно в документе. Например, гражданин, указанный преемником, должен жениться/достичь определенного возраста/ закончить ВУЗ или переехать, чтобы получить имущество. | Длительность процесса. Выгодная завещателю, она мешает наследникам. Придется сначала ждать смерти наследодателя, затем еще полгода – обязательный срок. И потом приступать к оформлению. Дорого стоит. Налоги, полагающиеся преемникам отменены, им нужно выплатить госпошлину, но она тоже существенная. Поэтому группа заинтересованных лиц обычно выбирает одного, кто примет оставленное имущество. Затем, когда бюрократические проволочки завершаться, можно разобраться отдельно между собой. Например, продать унаследованную квартиру и поровну разделить деньги. Законные наследники. Хоть собственник вправе назначить любого, ему придется учитывать интересы лиц, являющихся близкими родственниками. Они вправе получить часть оставляемого капитала. Это супруг (законный), которому достается половина совместно нажитого добра, дети (права родных и усыновленных одинаковые) и родители наследодателя. Если их обходят в завещании, через суд граждане вправе оспорить документ и получить свое. Иждивенцы считаются. Нетрудоспособные родственники гражданина, люди, проживающие длительное время с ним, кого он обеспечивал при жизни. После смерти завещателя они вправе получить обеспечение. Возможность оспаривания. Недовольные содержанием завещания люди вправе оспорить его через суд. Сам наследодатель мертв, не сможет отстоять позицию. Поэтому юристы советуют назначить себе душеприказчика, чьи полномочия подтвердить в документе. Доверенное лицо будет вместо покойного доказывать правомерность завещания и дееспособность автора. |
| КУПЛЯ-ПРОДАЖА | Простота процедуры. Она древняя и понятная большинству людей, даже несовершеннолетних. Продавец отдает товар, взамен получает деньги. Главное зафиксировать это в договоре. Быстрота. После подписания соответствующих документов стороны рассчитываются между собой и предмет соглашения обретает нового владельца. Все довольны. Если дарение – сделка односторонняя, когда один отдает, второй принимает, то купля-продажа учитывает интересы всех. Продавец, передав имущество, взамен берет деньги. А покупателю достается выбранная им недвижимость. Условия обговариваются. Стороны вправе обсудить нюансы сделки и включить их в содержание договора. Например, порядок расчетов, сумму, время переоформления собственности. Покупатель выбирает. Если в дарении получателю достается то, что отдает другая сторона, то позиция покупателя иная. Он сам выбирает объект приобретения. Осматривает недвижимость, узнает стоимость и решив покупать, лишь тогда заключает сделку. Продавец также вправе отказаться, если условия клиента ему не подошли. Оспорить можно. Порядок расторжения и ответственность сторон указываются отдельным пунктом в соглашении. При аннулировании, участники обязаны вернуть взятое. Продавец – деньги, а покупатель – имущество. Участие нотариуса. Служит законным подспорьем и гарантией правомерности процедуры. На практике стороны назначают финальную встречу в кабинете специалиста. Где производят расчет. Расходы пополам. Сопутствующие осуществлению сделки траты участники могут нести 50/50 вместе. Например, заплатить нотариусу, вызвать оценщика. | Финансовая составляющая. Без нее купля-продажа не считается законной. Если стороны лишь указали сумму на бумаге, в реальности лишь передали имущество, такая процедура будет впоследствии аннулирована. Близким родственникам невыгодно. Родителям сложно продавать недвижимость детям, проще отдать бесплатно. Хотя юристы советуют оформлять сделки как полагается, не оглядываясь на кровную связь. Риск мошенничества. Одинаково рискуют обе стороны. Покупатель – нарваться на посредника, выдающего себя за полноценного владельца. Такой получит деньги и скроется, а квартиру придется освобождать, когда придет законный хозяин. Продавец – нерадивого клиента. Ситуаций много, такие процедуры считаются сложными, ведь жилплощадь – дорогой товар. |
| ОБМЕН | Простая процедура. Действительно, система обмена известна давно, до появления денег. Когда, отдав одно, человек взамен брал другое. Можно осуществить его без доплаты, тогда получится имущественная сделка. Наличие «крыши» над головой – ведь стороны передают друг другу равноценную недвижимость. Риск минимальный. При аннулировании соглашения, участники получают назад объекты недвижимости. Рост цен неважен. Ведь произойдет одновременный обмен. Предложений много. Не обязательно предлагать квартиру взамен на квартиру. Частые варианты: машина + доплата = жилплощадь. Причем, участники отдельно договариваются о размере будущей доплаты. Оценивается состояние машины, квадратура жилья и другие аспекты. Продавец выходит, часть денег берет натурой. Он может реализовать автомобиль и получить оставшиеся средства. Это выгодно, когда покупателей, готовых рассчитаться 100% наличными мало. Происходит сразу. Нет длительного ожидания с оформлением. Участники встречаются, договариваются и фиксируют соглашение составлением договора. Затем передают объекты сделки друг другу. | Равноценность. Нельзя отдав нечто дешевое, получить дорогое. Каждая сторона защищает свою выгоду. Бывает финансовая составляющая. Деньгами уравновешивают ценность обмениваемых вещей. Долгие переговоры. Без оценщика порой обойтись невозможно. Каждый участник считает свою недвижимость дороже и требует больше с другого. Поэтому 50% подобных сделок заканчиваются подписанием договора. Зачастую стороны просо расходятся, не достигнув консенсуса. Сложно оценить. Особенно, если задействованы разные объекты. Например, люди предлагают: квартира + доплата взамен дома. Надо учесть стоимость земли, самого строения и другие факторы. |
Какой тип сделки выбрать граждане всегда решают сами. Если участники – близкие родственники, между которыми доверительные отношения, стоит обменять или подарить недвижимость.
Например, при завещании более защищена позиция наследодателя. Он решает, что отдаст и кому. Выдвинет любые условия. Дарственная выгодна получателю, не нужно долго ждать, нет сложного оформления и больших затрат.
Когда дарение выгодно
Если наступает случай:
- Участники – родственники, а сама процедура лишь формальность;
- Даритель имеет несколько объектов недвижимость и сделка не лишает его крова;
- В квартире находятся посторонние, выселить которых иными способами сложно;
- Собственник уверен, его права и возможность распоряжаться объектом недвижимости сохраняется.
Стоит помнить о конечности процедуры. После оформления договора отменить его действие будет сложно.
Как составить договор дарения
Он основной документ, регулирующий течение сделки. Поэтому к его оформлению и содержанию выдвигаются определенные требования. Внешне документ выглядит стандартно.
Можно писать его вручную или печатать.
Юристы советуют второй вариант, так текст будет передан максимально понятным способом.
Что указывается внутри:
1. Данные участников – их ФИО, адреса и контактные телефоны, номера ИИН и паспортов. Кем, когда документы выданы.
2. Предмет соглашения – его наименование, тип (жилое или коммерческое помещение, квартира, дом, склад). Точный адрес, переписать данные техпаспорта (какой этаж, количество комнат, номер квартиры, общая площадь). Это касается любого объекта. Если машина – дата произведения, ее марка, цвет, технические данные.
3. Цена объекта. Устанавливается по данным собственника, но должна фактически соответствовать рыночным реалиям.
4. Правоустанавливающие бумаги дарителя – как он получил объект. Дарственная или договор купли-продажи, может завещание или соглашение обмена. Указать, имеются ли другие владельцы. Если да – их письменное одобрение. Каждое заверено нотариусом.
5. Вместо участника его представитель – данные доверенности. Писать, что вместо гражданина присутствует посредник. Его ФИО и другая информация.
6. Факт передачи недвижимости – дата, факт добровольных намерений, выраженных обеими сторонами.
7. Дополнительные условия, изначально обговоренные людьми. Например, сохранение права проживания дарителя после переоформления жилплощади. Или одаряемый должен выполнить определенные действия, чтобы получить дар. Жениться, достигнуть совершеннолетия, обзавестись детьми и прочее.
8. Дата, подписи сторон.
Сам договор нужно составлять письменно, устные соглашения недопустимы. Граждане могут сделать это самостоятельно, скачав для примера готовый образец. Но лучше посетить нотариуса. Он поможет с грамотным изложением сути сделки, заодно послужит законным подтверждением ее правомерности.
Список документов
Готовую дарственную следует зарегистрировать. Скорее, не сам документ, а права нового владельца. Соглашение он использует как основание получения собственности. Инстанция, фиксирующая все сделки, где фигурирует недвижимость – Росреестр.
Туда участники предоставляют:
- квитанция выплаченной госпошлины;
- заявление дарителя;
- заявление получателя;
- паспорта граждан;
- договор дарения (если составляли сами – подлинники 3 шт., если с нотариусом – 3 подлинника и 1 копия);
- кадастровый паспорт объекта сделки (выдает БТИ);
- согласие супруга – если недвижимость была совместной собственностью;
- согласие других владельцев – если даритель дольщик;
- правоустанавливающий документ – подтверждает владения дарителем передаваемой им недвижимостью;
- справка БТИ – отражает стоимость предмета;
- справка, показывающая список всех зарегистрированных там лиц;
- согласие опекуна, если получатель – недееспособен или происходит дарение несовершеннолетнему, + согласие органов опеки;
- доверенность – вместо участника присутствует его представитель.
Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные бумаги.
Оформление дарственной на долю помещения
Когда у недвижимости несколько владельцев, каждый имеет долю. Их права одинаковые и любые сделки они должны согласовывать между собой.
Например, решив подарить свою долю или завещать (другие тонкости), гражданин уведомляет остальных об этом и получает письменное согласие всех, заверенное нотариально.
Если в процедуре задействован несовершеннолетний, требуется согласие родителей или назначенных опекунов. Также одобрение опеки. Подарком ребенок сможет распоряжаться, когда повзрослеет. Пока имущество будут сохранять его родители/опекуны. Они вправе сдавать помещение/продать его, если это совершается с выгодой для ребенка.
Если внутри объекта сделки проживает семья, среди которых есть одариваемый, тогда согласие других владельцев уже не нужно. Например, отец решил отдать жилплощадь сыну. Можно оформить это без письменного одобрения супруги.
Стоимость сделки
Немаловажный вопрос. Величина расходов определяется индивидуально, с учетом различных факторов:
1. Даритель-одариваемый они близкие родственники, тогда соглашение осуществляется без уплаты налога. Учитываются члены семьи и близкая родня (дети/внуки/родители/бабушки).
2. Дальние родственники или чужие люди – полагается налог 13% НДФЛ. Уплачивает получатель. Вычисляется сумма так: стоимость подарка – 13%. Учитывается рыночная цена или согласно данным кадастрового паспорта. Нерезиденты платят 30%.
Налог – основной пункт. Другие расходы:
- госпошлина – 2000 рублей физическим лицам, 22000 рублей – юридическим;
- услуги нотариуса, если он сопровождает процедуру;
- услуги оценщика – приглашается по желанию граждан.
Наиболее выгодной дарение получается, когда участвуют родственники.
Оспаривание процедуры
Даритель вправе оспорить завершенную сделку, если:
1. Пережил одаряемого. Тогда подарок не станет частью наследства, а вернется отправителю. Исключение – преемственность описана в договоре.
2. Получатель ненадлежащим образом содержал жилплощадь – устроил там притон, сломал мебель, сжег, не соблюдает принятые санитарные нормы.
3. Новый собственник угрожает жизни, здоровью или свободе дарителя. Шантажирует его.
4. Не выполняет указанные в соглашении условия, хоть был изначально ознакомлен с ними.
Отозвать документ можно через суд, тогда сделка будет прервана. Если бывший собственник умер, вместо него вправе выступать его преемники – родственники.
Признание договора недействительным
Ничтожным. Тогда соглашение аннулируется. Ходатайствовать может даритель или третьи лица, чьи интересы затрагивает процедура:
1) В договоре нельзя прописывать дополнительные условия. Например, необходимость дожидаться смерти человека. Подобное условие незаконно, оно превращает дарение в процедуру завещания.
Другое – обязывать получателя содержать благодетеля или выплачивать ему стоимость квартиры. Указывать право дальше проживать внутри переданной жилплощади пожизненно. Исключение – бывший собственник пенсионер и объект соглашения его единственное жилье. Тогда дарение ухудшает его условия жизни. Допускается указание пункта о праве дальнейшего проживания в передаваемой квартире.
2) Получателями значатся лица, которым нельзя брать дорогостоящие подарки. Это опекуны, госслужащие и пр.
3) Собственник сам юридическое лицо. Отдавая имущество, он пытается так избежать утрату имущества при банкротстве.
4) Договор оформлен неправильно – такое происходит при самовольном составлении бумаги. Нотариусы проверяют содержание документа перед заверением.
5) Участники были обмануты, не знали подробности или сути происходящего.
Признавать соглашение недействительным вправе суд. Истцу придется доказать свою позицию, предъявив материальные доказательства.
Права родственников
Пока даритель жив, им нельзя оспаривать сделку. Например, бабушка – дееспособный взрослый человек, владеет квартирой. Она отдала жилплощадь или подарила землю, дом совершеннолетней внучке. Они живут вместе и продолжают жить после подписания бумаги. Сменился только собственник. Аннулировать соглашение нельзя, дееспособная бабушка вправе распоряжаться чем владеет.
Надо предъявить действительно веские основания, которые суд посчитает достаточными:
- бывший владелец недееспособен, причем этот статус он имел, когда подписывал дарственную;
- человек в момент осуществления сделки был пьян, в наркотическом или ином опьянении;
- было давление, производимое третьими лицами.
Впрочем, можно оспорить права самого бывшего владельца:
1. Он не вправе распоряжаться, если объект спорный. Например, изначально жилплощадь была приобретена гражданином. Затем договор продажи оспаривался судом. Тогда придется доказать правомочность своих действий.
2. Супруг не давал письменного согласия. Любым совместным имуществом, нажитым ими в браке, супруги владеют одинаково. Поэтому нельзя продавать/дарить/обменивать жилплощадь без одобрения второй стороны. Придется подтверждать, что объект был приобретен до брака или супруг фактически не против.
3. Одариваемый изначально знал, что один дольщик против. Это важно. Если новый собственник знал о позиции одного/нескольких сособственников и все равно подписал дарственную, значит он сознательно нарушил закон.
4. Бывший владелец был обманут.
Стоит учесть другие факты. Дарение изначально совершалось как прикрытие, чтобы замаскировать другую сделку. Например, получателю вменялось выполнять разные финансовые обязательства – содержать дарителя, отдать ему денежные средства.
Дарственная на квартиру остается самым простым способом передать родственникам имущество. Избежать больших трат и мороки с бюрократической волокитой. Тем более, если есть основания и желание сделать это при жизни дарителя.
Задавайте вопросы, делитесь статьями. Спасибо за внимание.
