Можно ли дарить квартиру в ипотеке — нюансы

При приобретении недвижимости в кредит, гражданин несет финансовую ответственность перед банком. И пока не погасит долг, объект сделки служит залогом, что накладывает ограничения в его использовании. Заемщик может проживать в квартире и даже совершать определенные сделки как дарение или сдача в аренду. Главное учесть требования законодательства.

Как дарить ипотечную квартиру

До полного погашения долга, ипотечная квартира по сути принадлежит не вам, нет права распоряжаться свободно, как полноценному собственнику.

При регистрации собственности в Росреестре автоматически накладывается обременение. Заемщику нельзя продавать объект кредитования, пока тот служит залоговым обеспечением сделки. Согласно положениям 37 статьи в ФЗ-102 «Об ипотеке» (16.07.1998) жилплощадь, взятая гражданином в кредит, может быть подарена другому лицу, при одобрении кредитора.

Таким образом полномочия заемщика ограничиваются политикой того, кто дал деньги:

  • проживание в ипотечном жилье;
  • прописка заемщика и членов его семьи;
  • сдача объекта в аренду;
  • дарение, в том числе и договор обещания дарения;
  • продажа с заключением договора купли-продажи;
  • включение имущества в завещание.

Все это не происходит без ведома финансового учреждения, владеющего помещением до полного погашения кредита.

Данный механизм регулируется и другими нормативными актами:

  1. Положениями ГК РФ, где подробно описаны права обеих сторон, включая возможностью распоряжаться кредитным жильем, являющимся предметом залога.
  2.  ФЗ-102 регулирует процедуру передачи объекта в залог.
  3. ФЗ-122 описываются нюансы регистрации имущества в системе Росреестра, установка обременения и последующее снятие.
  4. Кредитный договор содержит все права и обязанности сторон.

Гражданин, планирующий написать дарственную на ипотечную квартиру, обязан известить банк об этом и дождаться одобрения.

Кредитор вправе запретить сделку или указать заранее в договоре все возможные действия, которые заемщик может выполнить по отношению жилья.

Тогда достаточно следовать этим пунктам.

ВАЖНО! После заключения сделки дарения, одаряемый становится новым заемщиком вместо старого, если такое указано в соглашении. Или стороны обсудят это заранее, тогда даритель продолжит выплачивать кредит, но владельцем жилья станет другое лицо. Банк тщательно проверит новую кандидатуру заемщика на платежеспособность, после этого даст добро на сделку.

Требования к одаряемому

Конкретные условия, по которым сделка будет одобрена зависят от внутренней политики банка. Большое значение имеет статус «заемщика» продолжит ли даритель нести финансовую ответственность перед кредитором или передаст другому лицу.

Общие требования к одаряемому:

  • Гражданин РФ, прописанный в месте, где находится филиал банка (тот город и район).
  • Трудоустроен официально (он или родители, если сам получатель несовершеннолетний).
  • Проработал полгода на последнем месте при общем стаже год (минимум).
  • Финансово обеспечен и способен погасить кредит.
Читайте также:  Законопроект о запрете хостелов

Больше шансов получить одобрение банка будет, если прежний заемщик преклонных лет или здоровье его пошатнулось. Тогда кандидатура одаряемого станет более привлекательной в финансовом смысле. Кредитору как никому более важно успешное погашение долга.

Можно подарить квартиру с долгами – они перейдут вместе с имуществом. Включая пени, просрочки по кредиту и услугам ЖКХ. Главное уведомить получателя об этом, иначе сделка будет аннулирована.

Личность получателя, его возраст, финансовое положение, гражданство и даже семейный статус имеют значение. Человека с маленькими детьми могут посчитать недостаточно обеспеченным, несовершеннолетнего и пенсионера – тоже.

Как это происходит

Чтобы передать жилье другому лицу безвозмездно, нынешний владелец – заемщик, должен выполнить:

Обсудить с получателем нюансы сделки, уведомить его о кредите. Рассказать сколько осталось до погашения, какие суммы ежемесячно перечисляются, есть ли долги.

Посетить свой банк и получить письменное одобрение на совершение сделки. Оно будет представлено на специальном бланке, с печатями и подписями ответственных лиц.

Собрать пакет необходимых документов. Список может отличаться, это стандартный образец:

паспорта сторон (даритель, одаряемый);

заявление дарителя, содержащее его намерения;

заявление одаряемого о регистрации и передаче права собственности;

выписка о составе проживающих лиц на объекте;

кадастровый паспорт (с БТИ или Кадастровой палаты);

инвентаризационная оценка (справка от БТИ);

договор дарения – содержит все нюансы сделки;

письменное одобрение супруга, если приобреталось в браке;

заявление банка (содержит одобрение сделки);

согласие опеки (если получатель ребенок);

доверенность (если вместо сторон участвует представитель);

квитанция оплаченной госпошлины.

Справки важно перепроверить в день сдачи, чтобы не утратили актуальность. Обновить при необходимости.

Передать бумаги в МФЦ или Росреестр, там провести регистрацию сделки. Процедура займет 1 месяц.

После завершения одаряемый становится новым собственником и продолжит погашать кредит вместо дарителя.

Дарственную можно составить самостоятельно или у нотариуса. Важно указать там все основные критерии, включая порядок разрешения спорных ситуаций. Банк будет наблюдателем, по завершении регистрации новый собственник может отнести выписку с ЕГРН кредитору. И взять от него график погашения.

Важно! Если заемщиков изначально было несколько, они все должны подписать дарственную и одобрить сделку.

Требования к дарственной

Это основной документ, содержащий все ключевые аспекты процедуры. Поэтому его стоит составить корректно или доверить специалисту – нотариусу.

Читайте также:  Куда обращаться, если не платят заработную плату

Готовый вариант дарственной содержит:

  • Реквизиты трех сторон – дарителя, как прежнего владельца, одаряемого и самого банка.
  • Данные о правоустанавливающем документе – договоре купли-продажи, по которому гражданин изначально приобретал в кредит жилье.
  •  Характеристика имущества, включая техническое описание.

Также:

  • Факт безвозмездной передачи объекта. Одаряемый не должен вносить денег или оказывать дарителю какие-то услуги взамен.
  •  Указание прав и всех обязанностей сторон.
  • Сведения о факте передачи прав собственности. Подчеркнуто, что одаряемый осведомлен о статусе жилья, что оно служит залогом.
  • Подписи сторон.

По окончанию регистрации сделки одаряемый возьмем свидетельство о собственности (выписка ЕГРН), где будет указано обременение.

Согласно законодательству, безвозмездная передача ипотечной недвижимости другому лицу облагается налогом. Согласно положениям 220 статьи в НК РФ, имеет значение родственные отношения между участниками сделки:

  1.  если в ней участвуют посторонние люди, то одаряемый платит 13% со стоимости объекта;
  2. если родственники – налог отсутствует.

Считается близкая связь, т.е. дети, родители, бабушки-дедушки или полнородные сестры-братья.

Сама госрегистрация обойдется в 1000 рублей (пошлина).

Дарение детям

Согласно законодательству, дарителями не могут быть несовершеннолетние дети (575 статья в ГК РФ) или недееспособные граждане, т.к. их юридическая самостоятельность ограничена.

Ребенок не может выступить и получателем ипотечного жилья по нескольким причинам:

Дети не способны погасить кредит самостоятельно и не принимаю юридически значимых решений до совершеннолетия.

Невозможно применить стандартную схему по принудительному взысканию долга с зарплаты и подать в суд тоже нельзя.

Невозможно выселить ребенка – должника из жилья без одобрения опеки.

Если дарителем является родитель, то ему нет смысла передавать ребенку недвижимость сейчас, когда можно составить завещание или довериться законодательству. Родные дети являются наследниками своих родителей все равно.

Альтернативный вариант – подарить жилье родителю ребенка, тот выплатит кредит, снимет обременение и передаст объект несовершеннолетнему потом.

Подарить ипотечную квартиру посторонним

Заемщик вправе назначить любого получателем его собственности:

  • коллегу;
  • друга;
  • знакомого;
  • организацию.

Но пока ипотека не погашена, банк будет оценивать получателя как нового плательщика, поэтому каждый кандидат будет тщательно рассмотрен на соответствие общим критериям.

Дополнительными плюсами станут:

другое имущество, которое одаряемый может предоставить для залога;

оформление условного депозита;

большая сумма, вносимая после одобрения сделки в качестве платежа;

страховой полис;

поручительство.

Если одаряемый постороннее для дарителя лицо (не родственник), то ему нужно выплатить 13% налога со стоимости жилья после регистрации сделки.

Согласие банка

Важно перед составлением дарственной внимательно просмотреть свой ипотечный договор в поисках:

  1. возможности подарить жилье без уведомления банка;
  2.  найти платежеспособного нового заемщика, чья кандидатура точно понравится;
  3.  убедить банк, чтобы тот сам рассматривал подобное решение как выгодное.
Читайте также:  Как действовать и куда обращаться в случаях неправомерного увольнения

И желательно выбрать родственника, иначе одаряемому придется выплачивать 13% налога. Имеет значение и финансовое поведение дарителя – вовремя он вносит платежи, не допускает просрочек.

Снятие обременения

Объект сделки регистрируется с обременением в системе Росреестра, снять которое можно после погашения кредита. Когда у банка не останется финансовых претензий к заемщику. Необходимо выплатить долг и все проценты в указанном размере. Последний платеж можно внести по графику или досрочно.

Затем гражданин относит в Росреестр один из документов:

  • справку о собственности, полученную после приобретения имущества на аукционе;
  • судебное решение, подтверждающее факт закрытия ипотеки;
  • закладная, содержащая запись о погашении долга от банка;
  • заявление собственника и банка о снятии имеющегося обременения вследствие закрытия ипотеки.

Они подтверждают отсутствие претензий банка, что дает заемщику возможность стать полноправным собственником. Тогда недвижимость перестает быть залогом. Можно выполнить это через МФЦ, подав туда документы.

Важно! Сначала утрясти вопрос с банком. Иногда остаются мизерные суммы, на которые потом начисляются проценты и штрафы, вследствие чего кредит считается непогашенным. Необходимо последний платеж внести в кассе банка. Взяв у сотрудника выписку с подтверждением о закрытии долга.

Какие документы необходимы:

  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности (выдает банк);
  • письмо банка, где указан факт погашения ипотеки;
  • выписка из кредитного счета;
  • заявление двух сторон (кредитора и заемщика);
  • ипотечный договор (оригинал + копия);
  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство собственника (выписка ЕГРН);
  • квитанция оплаченной госпошлины.

Присутствие заинтересованных сторон при передаче заявления обязательно. Действует новый собственник – одаряемый, т.к. сделка дарения уже была проведена ранее. Согласно ФЗ-264 (25 статья) Росреестр снимает обременение за 3 дня после отправления заявки. Если гражданин действует через МФЦ, к сроку добавляется 2 дня.

Удастся ли подарить, не сообщая банку

Обязательное условие для успешного завершения процедуры, т.к. банк является залогодержателем и лишь он может снять обременение с объекта. Если заемщик попытается провернуть аферу без уведомления кредитора, тот вправе принять меры:

  1. Признать через суд сделку недействительной и выиграть процесс.
  2. Возможно, аннулировать ипотеку, лишив заемщика квартиры.

Требовать исполнить оставшиеся ипотечные обязательства – погасить долг досрочно или самостоятельно продать жилье без уведомления плательщика.

Любое из вышеперечисленных действий отразится на кредитной репутации дарителя и снизит его шансы взять крупный заем вновь. Банк может уведомить «коллег» об аферисте или выложить подробности аннулирования договора в систему, чтобы другие финансовые учреждения видели это.

Оцените статью
Юридический информационный сайт о мире автострахования