Совершать различные сделки, где фигурирует недвижимость простым людям сложно. Ведь существует множество нюансов, которые надо учитывать. По закону каждое подобное соглашение нужно оформлять документально. Нет простого: «отдал одно, получил второе». Даже родственники должны составлять договора между собой. Как оформить договор дарения недвижимости с обременением, насколько это сложно? И в чем заключается понятие «обременение» стоит разобраться подробно.
Когда используется
Сам вариант полезен людям, желающим получить определенную права на имущество, принадлежащее другим лицам.
Такую сделку заключают в случаях:
· аренды;
· арест собственности;
· опека;
· ипотечный договор;
· рента с включением пожизненного содержания;
· доверительное управление;
· когда объект считается культурной собственностью.
Эксперты рынка утверждают, что наиболее популярная разновидность обременения – ипотечный залог. Когда недвижимость служит гарантией платежеспособности клиента. И изымается у гражданина, если он прекращает погашать кредит.
Рента с включением пожизненного содержания также популярна в народе.
Залог доверенному лицу
На любую разновидность недвижимости (квартира, гараж, комната и пр.) можно оформить бремя любого типа. Некоторые владельцы, чтобы уменьшить риск лишиться квартиры прописывают туда родственников.
Это типичная сделка – передача залога человеку, которому доверяет собственник. Обычно таким лицом является ребенок гражданина или его родитель. Владельцу нужно обговорить заранее вариант продажи такой квартиры «с бонусом» залогодержателем.
Услуги по оформлению предоставляют нотариусы, достаточно подать документы и заручиться согласием человека, выбранного доверенным лицом.
Рента
Дарение можно составить в виде обычной ренты. Тогда с владельцем заключается отдельное соглашение, где будет прописано его право пожизненного содержания. Получается, одаряемый возьмет недвижимость с «жильцом», которого он обязан будет обеспечивать потом.
Полноправным хозяином получатель станет после смерти дарителя. Пока рента не будет снята, плательщик не может свободно распоряжаться имуществом. Только в рамках заключенного ранее договора.
Как правильно составить дарственную на квартиру здесь, подарить дом здесь .
На практике люди используют данный метод, когда нужно помочь одиноким пожилым родственникам, проживающим отдельно. Племянник, двоюродная сестра, внук или иной человек, связанный с владельцем квартиры родственными узами, становится плательщиком ренты.
Будет заботится о пожилом родственнике, проживая вместе на одной жилплощади, которую получит позднее. Впрочем, собственники вправе выбрать любого человека, не обязательно члена семьи.
Ипотека
Типовой вид обременения – ипотека или же потребительский кредит. Большинство банков берут приобретаемую клиентом жилплощадь в качестве основного залога. Это помогает снизить риски и обезопасить себя от возможных финансовых потерь. Притом, должник вправе пользоваться недвижимостью, единственная разница, на квартире будет бремя, оно закреплено документально.
Получателю, кому собственник желает передать такую жилплощадь, нужно уточнить, какие обязательства остались у дарителя перед банком.
Вместо двух сторон в сделке участвуют три: даритель, одаряемый и третий – банк. Без согласия кредитора передать квартиру другому лицу нельзя.
Финансовое учреждение должно проверить платежеспособность получателя, ведь он будет дальше выплачивать кредит.
Ситуацию можно упростить, если даритель перед оформлением дарственной погасит остаток долга. Или сделает это позднее, обсудив условия с кредитором.
Возможен иной вариант – недвижимость обретает нового владельца, а старый продолжает выплачивать ипотеку.
Там прописаны посторонние лица
Нередко встречается подобная разновидность бремени – в квартире уже прописаны другие люди. По закону ситуация не считается сложной, ведь полноправный собственник один, неважно кому он разрешил прописаться. И после подписания дарственной новым владельцем станет одаряемый.
Однако, те люди могут в будущем доставить немало проблем. Особенно, когда они проживают в той квартире и не собираются покидать ее. Избежать сложностей можно, если заранее изучить нюансы, связанные с объектом сделки. И обсудить будущие действия посторонних лиц после передачи недвижимости.
Доверительное управление
Разновидность соглашения, при которой собственник сам отдает жилплощадь другому человеку в полноценное распоряжение на указанный отрезок времени. По закону максимальная продолжительность доверительного управления – 5 лет, и сделку нужно регистрировать. Собственник самостоятельно погашает свои долги, не перекладывая их на плечи лица, кому временно передает квартиру.
Если такая сделка была оформлена через нотариуса, она не лишает собственника права подарить жилплощадь. Единственное, даритель обязан уведомить вторую сторону о наличии временного хозяина. И учесть срок управления.
Аренда
Желая заработать, многие граждане сдают недвижимость другим людям в аренду, взимая ежемесячную плату за проживание. Однако, такой вид дохода может стать существенной помехой, если собственник решит подарить жилплощадь.
Тогда арендное соглашение будет обременением и сделку надо совершать с учетом данного обстоятельства. Нельзя просто выгнать жильцов.
Получателю бояться нечего, жильцы не могут покуситься на права владельца жилья. Они лишь временно занимают квартиру. И одаряемому придется выждать окончания срока аренды.
Какие последствия наступят для гражданина после заключения обремененного договора
Зависит от разновидности бремени. Все обстоятельства придется учитывать, поэтому по закону сделку нельзя заключить, если обе стороны не выразят согласия.
Одаряемый вправе выяснить все о предмете сделки, включая долги владельца, вид обременения. И это делать обязательно, чтобы не быть ошарашенным новостью в один прекрасный день о свалившемся долге вместо подарка на вас. Ведь после подписания дарственной наступят последствия.
| ВИД ОБРЕМЕНЕНИЯ | ЧТО БУДЕТ ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ |
|---|---|
| Залог доверенному лицу | Обычно такой механизм собственник использует для защиты прав. И возможного предотвращения вмешательства мошенников. Однако, дарение подразумевает добровольную передачу недвижимости лицу, которое владелец выбрал сам. Перед оформлением сделки нужно расторгнуть залоговое соглашение. Тогда получатель станет полноправным собственником. Иначе в дарении будет участвовать третье лицо – залогодержатель. |
| Рента | В договоре нужно указывать наличие подопечного, о ком одаряемому нужно будет заботится. Обычно это финансовые обязательства – пожизненное содержание. Пожилые люди готовы отдать жилплощадь родственникам/друзьям, взамен те обязуются содержать их всю жизнь. Рента прервется после смерти подопечного. Это неделимый объект. Нельзя принять квартиру без рентных обязательств – статья 589 в ГК РФ. |
| Ипотека | Собственник обязан заранее уведомить банк и заручиться его согласием. Иначе подарить такую недвижимость не получится до момента погашения кредита. Два варианта – долговые обязательства с квартирой переходят новому владельцу. Он продолжит выплачивать ипотеку вместо дарителя. Второе – бывший владелец сам рассчитается со своим банком, одаряемый лишь берет недвижимость. Второй вариант больше устраивает банки. При первом они обязательно проверят досье одаряемого. Насколько он финансово обеспечен и способен ли погасить кредит. Возможен третий вариант, безопасный и устраивающий всех. Даритель составляет договор с указанием будущего времени. Момента, когда он сам погасит кредит. Тогда одаряемый не будет нести финансовых обязательств, банк доволен – ипотечное соглашение остается неизменным. И спокоен даритель – все условия дарения выполнены. Ведь по закону это безвозмездная сделка. Нельзя вынуждать получателя отдавать что-то взамен. ФЗ-102, статья 11. |
| Посторонние лица | Зачастую эти люди еще проживают внутри квартиры. Они только жильцы, не имеющие доли собственности. Стоит уведомить их о проведении такой сделки. если одаряемый не желает «соседей», ему нужно полюбовно договориться. Чтобы люди выписались и съехали. Иначе придется выселять их через суд. Законодатель не считает такую ситуацию сложной, но на практике выходит по-разному. Усложняет положение наличие несовершеннолетних. Их нельзя выписывать «в никуда». |
| Арест | Судебный запрет, выданный уполномоченным органом. Он ограничивает возможности собственника распоряжаться недвижимостью. Включая заключение сделок дарения. Обычно приставы используют подобные меры для злостных должников. Чтобы вернуть себе квартиру, гражданину надо: 1.Выполнить все денежные обязательства, предписанные судом – выплатить алименты, погасить долги и прочее. Когда он предоставит подтверждающие документы суду, а истец снимет претензии, арест будет аннулирован. 2.Устранить все исковые требования. Например, полюбовно договориться с самим истцом. Ясно одно – до снятия наложенного ареста передавать недвижимость собственнику не получится. |
| Доверительное управление | Недвижимостью временно распоряжается другое лицо. Это сделано самим владельцем. Сделка добровольная, имеет определенные временные рамки. Нужно дождаться окончания договора. После чего собственник сможет заключать дарственную. Или составить соглашение сразу, указав в нем дату окончания доверительного управления. Соответственно, уведомив одаряемого о данном обстоятельстве. |
| Аренда | Если договор аренды был заключен официально и прошел регистрацию, его расторгнуть сложно. Нельзя выгнать жильцов, честно отдавших деньги за проживание. Следует выждать, пока срок, указываемый в соглашении, не истечет. Для сделки дарения есть 2 варианта – заключить ее сразу, предупредив одаряемого, что пользоваться жилплощадью он сможет позднее. Возможно, он не захочет выселять жильцов. Тогда после окончания, получатель сам заключит с людьми другой арендный договор. Они смогут жить в квартире дальше, просто платить будут уже новому собственнику. Второй вариант – составить дарственную потом, после окончания арендного договора. Стоит предупредить жильцов о планах, чтобы они в случае выселения успели найти себе другую квартиру. |
| Прописан ребенок/частью недвижимости владеет ребенок | Наиболее сложная ситуация. По закону несовершеннолетним нельзя выступать дарителем, т.е. передавать свою собственность. Даже когда ребенок просто прописан, его нельзя игнорировать при составлении дарственной. Новому владельцу будет сложно выписать несовершеннолетнего «на улицу». Единственный вариант – обсудить ситуацию с родителями ребенка. Если они простые жильцы, имеющие там прописку, дать им время подыскать себе новое место. Выписка с последующим выселением ребенка возможны, если ему будут предоставлены равные жилищные условия. Равные или лучше прежних. Если он – совладелец и имеет часть недвижимости, тогда родители должны оформить на несовершеннолетнего часть другого имущества взамен передаваемой квартиры. Например, на ребенка оформлена ¼. Тогда ему надо «отдать» 1/4 с другой недвижимости – квартиры бабушки, тети и пр. Главное, чтобы по стоимости или квадратуре часть была равна или больше прежней. Органы опеки контролируют подобные сделки. При прописке аналогичная ситуация. |
| Долги владельца по коммуналке | Коммунальные платежи надо выплачивать ежемесячно по квитанциям. Бывает, собственник много месяцев «забывает» это сделать. Долги растут. При передаче жилплощади финансовые обязательства человека перед ЖКХ переходят новому владельцу. Ему придется выплачивать их. Причем, если при продаже недвижимости сумму долгов можно вычесть из указанной продавцом стоимости, с дарственной сложнее. Ведь это бесплатная сделка. Решать одаряемому. Готов он принять «подарок» или нет. Если да, придется выяснять размер проблемы и решать ее самостоятельно. |
У вышеописанных ситуаций есть общая черта – при передаче объектов недвижимости, имеющих обременение, сторонам придется учитывать интересы третьего субъекта. В честь кого, собственно, было оформлено бремя. Неважно, будет это банк, гражданин или учреждение.
Отличие дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)
Когда предмет сделки – единственное жилье у дарителя, ему стоит подумать о собственном будущем заранее. Ведь после завершения бюрократических процедур, квартира перейдет другому лицу. Нельзя полагаться только на хорошие родственные или дружеские отношения.
Юристы советуют все оформлять документально, прописывая подробно каждый пункт. Нередко бывшие собственники лишались всего, едва дарственная проходила регистрацию.
Что дает дарение с правом пожизненного проживания:
1. Даритель сохраняет статус владельца и остается жить в своей квартире. Проживание бессрочное и закончится лишь со смертью человека.
2. Сохраняет прописку.
3. Может спокойно пользоваться всеми коммунальными услугами, не совершая за них оплату.
4. Если одаряемый вдруг нарушит условия заключаемого соглашения, даритель вправе расторгнуть сделку.
Надо указывать все это в тексте договора и заручиться прямым согласием второй стороны. Упомянуть, какими помещениями он вправе распоряжаться, можно ли впускать жить третьих лиц. Перечислить все обязательства получателя, касающиеся коммунальных платежей.
Минус – право проживания лишь дает возможность остаться в подаренной жилплощади. Притом, одаряемый не должен финансово обеспечивать бывшего собственника. Он, став новым хозяином, обретает все права.
Например, вселить других лиц, продать жилье или сдать недвижимость в аренду. Также подарить имущество третьему лицу. Единственное, одаряемому нужно лишь учитывать наличие постоянного жильца. Это право останется неизменным.
Неважно, будет жилплощадь подарена, сдана кому-то в аренду или продана.
Иждивение – договор ренты. В Европе это распространенная сделка. Рантье могут спокойно жить, получая ежемесячный доход. Причем, они не всегда пожилые люди. Возрастных ограничений для заключения таких сделок нет.
Что дает иждивение (рента):
1. Собственник отдает недвижимость другому лицу. Взамен получатель обязуется обеспечивать его.
2. Такой договор считается рентой, не дарственной. Ведь он исключает безвозмездность.
3. Плательщик ренты не обретает сразу право распоряжения предметом соглашения. Квартиру будет его после смерти законного собственника. Запрещено проводить юридические сделки с жилплощадью, если владелец против. Альтернативный вариант – получатель дает своему подопечному другую недвижимость взамен для проживания.
В соглашении надо заранее указывать вид иждивения. Будет это выплата определенной суммы каждый месяц, вещевая помощь или полноценное содержание – погашение всех счетов, удовлетворение нужд рантье. Чтобы впоследствии между сторонами не возникли споры, надо подробно описывать обязанности каждого участника. До мелочей, включая ежемесячную стоимость. Проще указать не полное иждивение, а конкретную сумму. Пусть плательщик ренты ее перечисляет. Имущество же будет совместно нажитым и перейдет плательщику «по наследству» когда законный собственник умрет.
Плюсы и минусы дарственной с обременением
Зависят от разновидности бремени. Важный совет – перед оформлением сделки получателю следует досконально выяснить вид обременения и возможные перспективы.
С обременением пожизненного проживания
| КОМУ | ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
|---|---|---|
| Даритель | Сохраняет крышу над своей головой. Его право останется неизменным. Неважно, как распорядится жилплощадью одаряемый. | Возмещение за передачу квартиры нет, ведь дарственная – сделка безвозмездная. Нельзя обязать получателя платить аренду или содержать. |
| Договор станет защитой человека, если его материальные условия внезапно ухудшатся. | Особые условия, если были приняты устно, не отражаются в тексте соглашения. | |
| Имеет право поселить/прописать других лиц, если подобное указано в тексте дарственной. | Бывший собственник лишается права распоряжаться квартирой. Не может запретить одаряемому продать/обменивать/подарить или сдать жилье в аренду. | |
| Живет бесплатно, за счета платит новый собственник, включая налоги. | ||
| Регистрация сохраняется. | ||
| Одаряемому нельзя мешать бывшему собственнику жить и пользоваться недвижимостью. | ||
| Одаряемый | Получает бесплатно недвижимость. Взамен никаких обязательств, кроме сохранения права бывшего владельца жить там. Обладает всеми правами распоряжаться квартирой – может продать ее, сдать кому-то в аренду, обменять, подарить. Не обязан обеспечивать дарителя, платить ему или покупать продукты. | Выселить бывшего собственника нельзя. Тот будет занимать жилплощадь до своей смерти. Продать квартиру с жильцом сложно. Мало кто согласится на такую покупку. Или придется снизить стоимость. |
Дарение квартиры с ипотекой получателю
| ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
|---|---|
| Берет недвижимость без оформления кучи бумаг и иных сложностей. Станет полноправным собственником. | В сделке будет третья сторона – банк. Без его одобрения процедура невозможна. |
| Если финансовые обязательства по кредиту остаются за дарителем – подарок станет полноценным. Ипотеку погасит бывший владелец, нынешний же распорядится имуществом. | Если даритель вместе с недвижимостью «подарит» свои долги, придется самостоятельно гасить ипотеку. Единственный плюс – останется часть обязательств. |
| Возможность прописаться там, вселить других людей, сдавать кому-то в аренду или совершать иные сделки. Теперь гражданин волен сделать все это. | До полноценного погашения кредита распоряжаться свободно недвижимостью нельзя. Это контролирует банк, как собственник. |
Дарение с иными обременениями – какие перспективы у получателя
| ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
|---|---|
| Практически любое бремя можно снять. Главное – воспользоваться правом выяснить все об этом заранее. Даритель обязан разъяснить второй стороне ситуацию. Дальше одаряемый сам принимает решение, стоит ему брать такой подарок или отказаться. | Если сделка как-то касается несовершеннолетних детей, сторонам придется учитывать это. И обеспечить их жильем, иначе органы опеки аннулируют сделку. Такие проблемы должен решать даритель заранее, но зачастую это касается одаряемого тоже. |
| Можно настоять на разрешении проблемы до заключения этой сделки. Арест – пусть даритель выполнит все финансовые обязательства, наложенные судом. Тогда арест аннулируют. Наличие несовершеннолетнего – предоставление ему равноценного жилья заранее. Тогда с выпиской и последующим выселением проблем не будет. Коммунальные долги – пусть даритель погасит их и предоставит соответствующие документы. | Пожизненное проживание – серьезный «подводный камень». Мало кто согласен брать квартиру «с бонусом» и жить с посторонним человеком. Причем всю жизнь, выселить бывшего владельца нельзя, лишать его прописки тоже. Порой с ним живет семья – супруга, дети. Квартира превращается в коммунальную. Продать ее или сдать кому-то в аренду тоже сложно. Нужно существенно снизить цену и долго искать покупателя. |
| Рента – можно договориться с самим рантье о предоставлении ему определенной суммы каждый месяц. Если гражданин проживает отдельно и нуждается лишь в финансовом обеспечении, быть готовым платить ему. | Ренту аннулировать нельзя, она «переходит» с квартирой. Соответственно, новый владелец получает финансовые обязательства. |
| Другие жильцы – их спрятать дарителю сложно. Главное преимущество – они лишь занимают жилье, не обладая правом распоряжаться им. Новый хозяин сможет выселить людей. Добровольно или же через суд. | Выселить людей, занимающих квартиру сложно. На практике одаряемый, решив, что проблема легкая, берет жилплощадь. Потом долго судится, пытаясь выгнать жильцов. Усугубляет ситуацию наличие прописки и несовершеннолетних. |
| Получить квартиру бесплатно, ведь дарственная подразумевает отсутствие встречных обязательств. Получатель должен только оформить документы и выплачивать налог государству. Сама сделка несложная, если отсутствуют обременения. |
Бремя всегда усложняет процедуру. Неважно, какое оно.
Заключение договора: пошаговая инструкция
Сам процесс несложный, главное учесть бремя, имеющееся на недвижимости. Оно отражается на документах, поэтому игнорировать обстоятельство не получится:
- Встреча сторон, обсуждение условий будущей сделки. Даритель обязан показать второму участнику предмет соглашения и документы на него. Рассказать о существовании бремени. Лучше пригласить нотариуса. Специалист подскажет, как лучше выполнить процедуру.
- Решение проблемы с обременением будет самым лучшим выходом:
· арест – даритель выполняет все требования, выдвинутые судом, и добивается снятия ограничений;
· рента – стороны устанавливают размер обеспечения и иные обязательства одаряемого;
· другие жильцы – уведомить их о планах собственника;
· доверительное управление – дождаться указанного окончания соглашения;
· аренда – дождаться окончания арендного договора, уведомить жильцов о смене собственника;
· кредит – сообщить банку, либо собственник продолжит платить сам, либо передаст обязательства получателю;
· пожизненное проживание – получатель должен заранее знать о таком желании дарителя.
- Составление дарственной. Важно четко и подробно указать там предмет обременения и как стороны решили проблему. Порядок пользования жильем – при пожизненном проживании, оставшаяся сумма по ипотеке и иные аспекты. Туманные формулировки могут впоследствии усложнить ситуацию.
Стороны изучают договор, если оба согласны со всеми пунктами – подписывают его. Нотариус ставит печать и расписывается тоже, подтверждая правильность и юридическую силу документа.
- Готовую дарственную надо зарегистрировать в системе Росреестра. Там право собственности будет передано одаряемому. Теперь он – новый владелец.
Лучше, когда обременение снято заранее или условия по нему предельно ясны. Если возникают новые обстоятельства после подписания участниками соглашения, одаряемый вправе расторгнуть его, указав что не знал всех подробностей.
Требуемые документы
Для заключения данной сделки стороны должны предоставить:
· свои паспорта (оригиналы + копии);
· готовую дарственную (3 экземпляра);
· данные, касающиеся рыночной стоимости предмета соглашения;
· выписка от домовой книги – содержит список прописанных в указанной недвижимости лиц;
· кадастровый паспорт передаваемого объекта;
· свидетельство собственника (дарителя) или выписка ЕГРН;
· основание возникновения у владельца его прав (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство наследника, решение суда и пр.);
· согласие иных собственников (когда такие имеются);
· согласие супруга (когда имущество совместно нажито, т.е. приобретено ими в браке);
· квитанция выплаченной госпошлины (2000 рублей).
Все бумаги участники передают в МФЦ или Росреестр напрямую. Перерегистрация через МФЦ будет дольше, но проще. Чтобы потратить меньше времени на ожидание в очереди, можно записаться заранее через интернет. Это возможно на сайте Росреестра.
Что содержит дарственная с обременением
Основной документ, где описаны условия заключаемой сделки.
Важно изучить его внимательно перед подписанием:
· в наименовании подробно указывается вид бремени;
· шапка – в центре, там прописываются основные данные сторон, включая места проживания и дату оформления;
· информация о передаваемом имуществе – вид, кадастровый номер, адрес местонахождения, иные характеристики;
· вид бремени, заинтересованные лица;
· ограничения в имущественных правах;
· права, все обязанности сторон;
· меры воздействия, применяемые если участники вдруг нарушат данное соглашение, порядок разрешения возникающих спорных ситуаций;
· завершение – указывается порядок регистрации, удостоверения сделки, реквизиты с личными подписями участников.
Готовый документ имеет 3 одинаковых экземпляра. Два – участникам сделки, третий – Росреестру.
Дарственная с обременением не такой и сложный документ, главное понимать что за вид обременения наложен на недвижимость (дом, квартиру, долю, машину и т.д), какие последствия это несет для одаряемого и что должен выполнить даритель. В нюансах помогут разобраться юристы.
