Многие заёмщики, пожив некоторое время с кредитом, начинают мучиться от жгучего желания избавиться от ипотеки. Это не удивительно, поскольку с огромным долгом справиться трудно не только в финансовом плане, но и в моральном. Также работает закон об ипотечных каникулах, который дает прервать выплаты до полугода по веским основаниям.
Наличие крупного долга многих настолько сильно обременяет, что люди начинают испытывать панический страх его не вернуть. В таком случае идея продать ипотечную квартиру смотрится не такой уж и плохой.
Проще всего сделать это погасить оставшийся долг в полном объёме. Однако подобное едва ли возможно для большинства, поскольку всё упирается в отсутствие денежных средств. В таком случае единственным вариантом остаётся продать купленную в ипотеку квартиру, чтобы приобрести более скромное жильё по менее высокой цене.
Продать ипотечную квартиру не так просто, как кажется на первый взгляд.
Продажа ипотечной квартиры
Порядок действий можно выделить следующий:
- Для проведения сделки необходимо получить согласие банка, который изначально выдал ипотеку.
Продажа ипотечной квартиры это процедура более длительная и сложная, нежели продажа квартиры, находящейся в полной собственности продавца без наличия лежащих на ней обременений.
Необходимо первым делом встретиться с сотрудником банка, чтобы узнать, что необходимо конкретно предпринять для продажи жилья.
Все необходимые требования изначально прописываются в ипотечном договоре. Если разбираться в юридических понятиях нет ни сил, ни времени, будет проще получить консультацию от сотрудников банковского учреждения.
Это считается более приемлемым вариантом, поскольку в таком случае можно получить более правдивую информацию.
- Нужно искать покупателя
Покупателя на ипотечное жильё можно искать своими силами, а можно обратиться в риэлторскую контору. Найти покупателя самостоятельно будет значительно сложнее, поскольку далеко не все горят желанием вступать в сделку, где объектом является ипотечная квартира.
Когда к сделке привлекается посредник в роли риэлторской фирмы, то доверие у потенциальных покупателей будет куда больше, поскольку сделка будет сопровождаться профессиональными юристами риэлторской конторы.
Внимание! Иногда заёмщики стремятся расположить к себе потенциальных покупателей, заключая «взаимную» сделку, т.е. сделку, когда продавец ипотечной квартиры покупает менее комфортабельное жильё покупателя, а тот взамен делает то же самое – продаёт своё жильё и покупает ипотечное.
Специалисты советуют подобные сделки не производить, поскольку велик риск возникновения проблем при их заключении. Поэтому лучше будет вначале продать ипотечную квартиру, а уже затем, имея деньги на руках, приобретать новое жилье.
- Нужно выбрать способ продажи
После того, как согласие от банка на продажу получено, а покупатель найден, остаётся продать ипотечную квартиру.
Способ №1: замена заёмщика
В данном варианте лишних телодвижений делать не нужно, суть проста покупатель становится новым плательщиком по кредиту, тогда как бывший заёмщик, уступивший своё место, просто получает деньги в оговоренном размере.
Естественно, подобная замена сопровождается перезаключением ипотечного соглашения и перерегистрацией квартиры через регистрационную палату.
Стоит отметить, что банки не очень любят менять заёмщика на новое лицо. Причина в том, что необходимо его проверять на предмет платежеспособности и имущественного положения. Плюс, перезаключение кредитного договора и проведение регистрационных действий с квартирой.
Способ №2: досрочное погашение кредита
Вариант основан на досрочном погашении кредита покупателем квартиры, т.е. покупатель, желающий приобрести ипотечную квартиру, досрочно погашает вместо заёмщика ипотечный кредит, после чего квартира переходит в полную собственность заёмщика.
Только после этого заключается договор купли-продажи, по которому продаётся квартира. При этом заёмщик от покупателя получает за квартиру сумму, за вычетом тех средств, которые пошли на оплату долга по кредиту.
Осуществить подобную сделку можно как согласовывая это с банком, так и без подобного согласования. Подобная схема не нарушает никаких договоренностей между заёмщиком и банком, поэтому никаких подводных камней иметь не будет.
Как работает закон об ипотечных каникулах
Закон начал действовать с 31 июля 2019 года. Он позволяет временно прекратить выплаты по ипотечному кредитованию, приостановить их на 6 месяцев либо снизить платеж. Действие закона распространяется на всех, неважно когда была оформлена ипотека.
Два обязательных условия:
- кредитное жилье единственное
- стоимость его не превышает 15 миллионов рублей
Какие причины считаются весомыми для применения приостановки платежей по ипотеке:
- Заработная плата снизилась на 30 % и выплаты составляют 50 % всего дохода
- Потеря рабочего места (и постановка на учет в ЦЗ)
- Нетрудоспособность более 2 месяцев (причины разные)
- Инвалидность 1 и 2 группы
- Семья пополнилась иждивенцами, а доходы снизились (выплаты по кредиту более 40 % от дохода)
Для оформления ипотечных каникул необходимо обратиться в банк с заявлением, в котором разъяснить обстоятельства.
К заявлению надо прикладывать документы, подтверждающие трудные жизненные обстоятельства (больничный, справка о доходах, справка с СЗ и т.д.). Рассматривается до 5 дней.
Вы указываете способ подходящий вам по условиям приостановка платежей или снижение. После истечения каникул, выплаты придется производить в прежнем ритме.
Пользоваться ипотечными каникулами возможно раз на ипотеку. И помните про условие, что это должно быть единственное жилье на данный момент времени.
Сказать честно, это закон больше похож на спасательный круг. Такой сдутый, непрочный. Чем на реальную помощь. Во-первых, ты добровольно продлеваешь нелюбимое сотрудничество с банком, во-вторых, платить потом все равно надо, что не было уплачено в период каникул. Проблемы финансовые придется решать человеку все равно самостоятельно. Каникулы следует рассматривать как крайнюю меру, когда форс-мажор.
Рефинансирование ипотеки
Если с погашением ипотечного кредита возникли сложности, то одним из вариантов решения проблемы будет рефинансирование ипотечного займа. Под рефинансированием понимается взятие нового кредита для погашения уже существующего.
Предполагается, что если речь идёт об ипотеке, то новый кредит также должен являться ипотечным, т.е. должен оформляться под залог квартиры.
Однако есть вариант, чтобы жильё не было передано под залог. Это возможно, если в целях погашения ипотечного кредита использовать крупные кредиты, взятые в других банках, без предоставления залогового обеспечения.
Подобные кредиты получить будет несложно, поскольку они будут выданы на очень невыгодных для заёмщика условиях. В итоге, плата за пользование средствами будет огромной.
Смысл взятия подобных кредитов для погашения ипотеки заключается в том, что по данным кредитам жильё не будет выступать в роли залога. Это значит, что после погашения ипотеки оно перейдёт в полную собственность заёмщика. Заёмщик же, будучи неспособным погасить взятые кредиты, будет признан должником.
Но плюс данной ситуации в том, что квартира, являющая единственной собственностью, не может рассматриваться как имущество, на которое возможно обратить взыскание через суд.
Это значит, что данное жильё будет неприкосновенно.
Минус у данной ситуации также имеется – заёмщик-должник будет в поле зрения судебных исполнителей и коллекторов.
И если с первыми можно разобраться по закону, то вторые могут доставить куда больше проблем. Поэтому, прибегая к подобной рискованной схеме, заёмщик заведомо подписывает себя на малоприятное общение с коллекторами.
Ставки по рефинансированию
Самые низкие ставки у следующих банков:
Райффайзен
Дом РФ
Юникредитбанк
Открытие
До 9 % годовых
ВТБ
Газпромбанк
Россельхозбанк
Чуть выше 9, до 9.2 %
Сбербанк
Росбанк
9.5-9.9 %
В ставку включено страхование, как понимаете, без него процентная ставка повышается. Самые лакомые ставки у тех предложений, где больше первоначальный взнос и на новостройки.
Внимательно изучайте договора, не стесняйтесь спрашивать все нюансы у сотрудников банка.
