Когда гражданин умирает, его собственность переходит другим людям. Обычно, это родственники. Чтобы регулировать процесс преемственности, стоит писать завещание, где указывать имена наследников и что им достается. Иногда, получившие имущество планируют реализовать его сразу. Их заботит продажа квартиры, иной недвижимости после вступления в законные права. Как продать квартиру после того как вступил в права наследника, и насколько это сложно? Стоит разобраться.
Право преемственности
По закону лицо, ставшее наследником, автоматически получает все права собственника, когда умирает наследодатель. Неважно, успел он оформить недвижимость покойного или нет, зарегистрировал себя или нет. Все равно фактически полноправный владелец «задним числом». Это выгодно и самому гражданину, и государству.
Ведь за обладание недвижимостью он будет выплачивать налоги, ежемесячно коммунальные платежи. Сама наследственная процедура дело длительное, займет полгода, возможно больше.
Поэтому номинальные права человек имеет. Однако, совершать с доставшимся объектом сделки он сможет потом, когда зарегистрируется как хозяин и примет наследство. Иначе Росреестр аннулирует сделку на этапе проверки документов. Вынесет вердикт о недостатке полномочий продавца.
Кстати, получая наследство, преемник автоматически берет финансовые обязательства умершего. Например, квартира досталась ему с обременением. Она – предмет залога, а кредитором бывшего владельца был банк, где тот брал ипотеку. Тогда для реализации недвижимости придется заручиться письменным одобрением залогодержателя. Банк потребует выплаты остатка кредита, тогда обременение будет официально снято.
Когда можно продавать жилье, доставшееся в наследство
С момента вступления гражданина в наследство, когда он, зарегистрировав недвижимость, получит свидетельство, выдаваемое Росреестром. Это закрепляет его статус полноправного владельца. Иначе все сделки будут аннулированы как недействительные.
Процесс оформления:
• Человек, родственник которого умер, обращается к местному нотариусу (по прописке умершего) спустя полгода. Пишет заявление и дополняет его справкой ЗАГСа, подтверждающей факт смерти.
• Специалист изучает заявку, затем отправляет запрос на проверку наличия завещания. Если таковое есть, лица – близкие родственники и другие, кого завещатель указал в документе, будут собраны нотариусом. Тот зачитает им содержание завещания. Если такого нет, процедура распределения капитала и недвижимости, имеющейся у погибшего, идет согласно закону. Делится между его близкими родственниками.
• Клиентам необходимо захватить документы, подтверждающие их родство с наследодателем. Свидетельства их о браке, рождении (где погибший указан отцом/матерью). Нередко заинтересованных лиц двое или больше.
• Нотариус собирает нужны бумаги. В частности, касающиеся объекта передачи. Процедура длительная, это специально установлено, чтобы все родственники успели посетить нотариуса. Кто отказывается принимать часть наследства, может подтвердить это письменно.
• Специалист выясняет отдельно, имеют наследники претензии относительно друг друга. Или они выдвигают одного представителя, кто сам выполнит процедуру оформления. Так дешевле, ведь каждому требуется платить налог.
• Заключение договора – где сторонами будет нотариус и собравшиеся родственники. Каждый наследник в итоге получит свидетельство наследования. Там указываются его данные и доля имущества, что достается.
• Со свидетельством клиенты посещают Росреестр и закрепляют свои права. Впрочем, они могут полюбовно договориться, кому достанется недвижимость. Например, назначить главного преемника, остальные все откажутся. Если нет, объект будет равномерно разделен между ними.
Если среди претендентов есть вдова/вдовец умершего, ему/ей достается половина совместно нажитой недвижимости. Оставшаяся ½ будет поделена между детьми и другими родственниками.
Исключение – наличие брачного договора, где указывается другое или добровольный отказ овдовевшего супруга. Например, в пользу общих детей.
Требуемые для реализации жилья документы
Чтобы продать доставшуюся от умершего недвижимость, гражданину нужны:
паспорт;
свидетельство наследника (выдается нотариусом);
согласие супруга (оформляется письменно, если имеется брачный договор и там указан механизм распределения совместной собственности – в нее включаются наследуемые объекты);
техпаспорт;
справка ЖКХ, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
согласие опеки (выдается письменно, если сделка как-то затрагивает детей).
Основным документом, регулирующим сделку, будет договор купли-продажи, оформленный согласно положениям 558 статьи в ГК РФ. Его заключают после регистрации недвижимости через Росреестр.
Если кроме продавца имеются другие наследники, потребуется их письменные отказы, иначе сделка будет впоследствии аннулирована через суд.
Налоги
Почему группа родственников, при оформлении доставшейся им квартиры, выбирает одного, кто выполняет процедуру. Причина одна – расходы.
Каждому преемнику надо платить госпошлину, размер которой варьируется. Согласно законодательству, если они физические лица, то налогов после принятия положенного наследства не платят. Лишь госпошлину.
Однако, по окончанию процедуры оформления, новый собственник становится налогоплательщиком. В частности, ему полагается платить подоходный налог, при реализации наследства.
Объем платежа рассчитывается специалистами – налоговиками согласно месту нахождения имущества. Основным показателем будет стоимость объекта и ставка налога (13%).
Наследник может использовать вычет:
Если продается имущество, которым владели меньше 3 лет. Продавец сможет использовать сделанный вычет на сумму, выплаченную ему покупателем. Размер вычета максимальный 1 млн.
Продается имущество, которым владели дольше 3 лет. Тогда незачем подавать декларации, и продавец не обязан уже платить налоговые сборы.
Получается, чтобы сэкономить, достаточно выждать положенные 3 лет после принятия доставшейся недвижимости.
Тут есть свои хитрости, цены и условия, при которых можно сэкономить на продаже. Но это отдельная тема.
Кто не платит НДФЛ
Наследники, имеющие определенные налоговые льготы:
- инвалиды (1-2 группы);
- инвалиды детства;
- пенсионеры.
Чтобы подтвердить статус, им нужно отнести соответствующие документы в местную налоговую. И написать заявление.
Как платить налог
Сборы касаются лишь реализуемого жилья. Если наследники решили использовать квартиру, переехав туда, другое дело. На практике преемники стараются, наоборот, продать наследство быстрее. Их вынуждают имущественные споры между несколькими претендентами, желание получить деньги, имеется собственная жилплощадь и прочее. Причин много.
Продавец, ставший наследником, должен кроме обычных манипуляций (поиск клиента, показ квартиры, составление договора) выполнить свое налоговое обязательство:
• Размер налога установлен 13%, высчитывается с общей фактической стоимости унаследованного имущества – объекта реализации. Платить его следует в местный филиал Налогового комитета (что находится в районе жительства гражданина). Нерезиденты имеют ставку выше – 30%.
• Плательщик заполняет декларацию – нужна 3-НДФЛ.
• Своевременно доставить ее в инспекцию. Последний день будет 30 апреля после года фактической продажи.
• Своевременно заплатить указанную сумму (успеть к 15 июля). Местная ИФНС предоставит нужные банковские реквизиты.
• Специалисты налоговой могут помочь при вычислении налога. Платить его придется всем, поблажек нет (кроме инвалидов). Наследники могут лишь уменьшить/убрать платеж иными законными способами. Например, выждать 3 года (см. выше).
Как уменьшить налог с помощью вычета
Эффективный, пусть бюрократически сложный способ. Незачем терпеть все 3 года. Однако, придется заполнять несколько деклараций.
Процесс:
• базовая цифра (стоимость продаваемого объекта) – налоговый вычет (1 млн.);
• или размер затрат (все расходы, понесенные преемником для оформления им собственности);
• результат х 13%.
Обычно все расходы умещаются в цифру, меньше тех 1 млн. рублей, поэтому граждане берут вычет. Нельзя использовать оба варианта, только один:
- вычет;
- расходы.
Смотрит продавец.
Если реализуется долевая собственность (несколько наследников оформили права), каждый дольщик предоставляет индивидуальную декларацию. И платит налог, сумма которого выявляется согласно принадлежащей ему части недвижимости. Налоговый вычет также делится. 1 млн. рублей не каждому, а миллион распределяется на всех.
Цена жилья используется та, что будет в договоре. Ее отражают в тексте декларации.
Договорную стоимость участники сделки могут установить самостоятельно, но фактически она должна превысить значение кадастровой цены.
Ответственность и риски
Согласно законодательству, вся недвижимость, имеющаяся в стране, регистрируется Росреестром. Система хранит данные и подтасовать документы или изменить цифры крайне сложно.
Налоговикам известны большинство способов как граждане пытаются избежать трат:
• Большинство объектов имущества прошли специальную оценку, имеют выявленную кадастровую стоимость. Она близка к реальной рыночной.
• Договорную цену, написанную в тексте договора, всегда сравнивают с данными кадастровой. Если она окажется ниже минимальных 70%, налог рассчитывается по 70% с кадастровой.
• Сомнительную отчетность налоговики могут теперь выявлять в момент запроса данных, касающихся жилого помещения.
• Из-за нарушений гражданину назначается налоговая проверка. В результате могут начислить налог, плюс штраф.
Специалисты советуют делать прозрачную отчетность. Тогда ее проверят быстрее. К уплате же относится серьезно, а возникшие затруднения решать через местную инспекцию.
Приобретение квартиры у продавца – наследника
На рынке такие сделки считаются рискованными. Достаточно скрытых угроз, часть которых неизвестны даже продавцу. Поэтому унаследованную недвижимость покупают редко.
Решившемуся покупателю лучше привлечь опытного риэлтора или знакомого юриста сопровождать сделку. Или следовать пошагово инструкциям.
Первое впечатление
Настороженно отнестись к привлекательным предложениям. Где продавец создает «идеальные» для покупателя условия. Например, низкая стоимость. Возможно, причина банальна, это желание быстрее реализовать доставшуюся квартиру. Поэтому наследники снижает реальную цену в 5-10%. Однако, если цена чересчур низка, следует обдумать это.
Личная встреча
Нельзя руководствоваться лишь текстом предложения. Лично увидеться с автором – продавцом, всегда важно. Сначала проверить его статус. Действительно ли наследник официальный или действует через доверенность. Если он представитель, настоять на контакте с самим собственником. Желательно взять свидетелей. Выяснить:
Мотивы продажи
• Историю жилплощади. Как досталась первому владельцу (по приватизации, приобрел, унаследовал). Потом продавцу.
• Имеются внутри прописанные граждане, другие собственники, участвуют дети. Например, жильцы есть, но отказались приватизировать или унаследовать имущество, выписались после отбытия служить или осуждены.
• Как продавец брал свидетельство наследника. Имелись недовольные родственники, были судебные разбирательства, кто нотариус.
• Наличие/отсутствие обременения – квартира не объект залога ли предмет супружеской дележки имущества при разводе. Первое несложно выяснить в Росреестре. Второе – в беседе придется.
• Наличие/отсутствие технических проблем. Была перепланировка, требуется ремонт, документация нормальная.
• Имеется задолженность/нет. Коммунальные и налоговые платежи.
• Почему вместо собственника действует представитель (если так).
• Обсудить условия предстоящей продажи.
• Другие вопросы.
Не стесняясь уточнить все. Посетить объект сделки, осмотреть его и поговорить с ближайшими соседями. Особенно старожилами. Изучить район.
Задатков нет
При покупке не стоит дополнительно заключать другие договора. Например, предварительные соглашения. Также давать продавцу задаток. Квартира – особый, крупный товар. Он долго и нудно продается. Действовать следует без спешки или эмоций. Деньги ликвиднее, позиция покупателя здесь выигрышная. Если не подойдет одна, будет другая квартира.
Документы
Попросить продавца дать следующие бумаги:
• Правоустанавливающие:
- свидетельство наследника;
- соглашение, касающееся раздела долей наследства;
- договор продажи/дарения/завещание/приватизации (как недвижимость досталась наследодателю).
• Право подтверждающие:
- свидетельство регистрации полученной собственности;
- выписка Госреестра.
• Технические:
- паспорт БТИ;
- технический план;
- кадастровый паспорт;
- постановление, касающееся узаконивания перепланировки (если проводилась).
• Письменное согласие, выданное остальными собственниками, когда один наследник желает реализовать долю, доставшуюся ему.
• Расширенная справка – отражает список прописанных там лиц, состав семьи продавца.
• Выписка ЕГРН (расширенная) – показывает историю сделок.
• Справки ЖЭУ, ЕРИЦ, ТСЖ – нет задолженностей.
• Справки, выдаваемые психдиспансером, наркоцентром – касаются продавца, что он адекватен и вполне дееспособен.
• Разрешение опеки – когда собственник ребенок или он прописан.
Продавец должен спокойно показать все вышеописанные документы, если они имеются. Если нет – достать их в соответствующих учреждениях.
Главное, это подтвердить факт получения наследства. Когда это состоялось, кто присутствовал.
Осмотр квартиры
Нельзя ориентироваться по предоставленным собственником фотографиям. Живой осмотр всегда лучше. Стоит прихватить специалиста – электрика или инженера. Он изучит проводку, планировку помещений, состояние ремонта. Заодно посетить соседей, особенно снизу.
Беседа покупателя с нотариусом
Нужен занимавшийся делом наследования. Выяснить, насколько легко прошла процедура, имелись споры. Лучше прихватить продавца, иначе нотариус может отказаться выдавать эти конфиденциальные данные. Заодно пояснить, зачем они нужны. Кстати, специалист может проверить наличие арестов/залога и иных обременений.
Проверка собственника
Под следствием он, ведет какие-то судебные разбирательства:
через сайт ГАС РФ «Правосудие» (нужна закладка: «поиск по делам и судебным актам»);
в ФССП РФ (это приставы) http://fssprus.ru.
Дополнительно попросить знакомых полицейских или ГАИ-шников проверить данные продавца. Судим он или разыскивается.
Заключение
Подобные сделки безопаснее проводить у нотариуса. Закон, устанавливая налоговый сбор, не ограничивает возможности наследников реализовать имущество. Лишь показывает необходимость охлаждения срока владения имуществом. Если потерпеть указанное время, можно сэкономить. Вдобавок, подобные сделки следует проводить не спеша и внимательно.
