Жилищный вопрос занимает многих, иметь собственную квартиру или дом всегда лучше. В финансовом, моральном и социальном смысле. Однако, приобрести недвижимость за наличные способны единицы обеспеченных людей. Большинство берут кредит. Можно ли взять две ипотеки, насколько сложна процедура оформления и кому это позволено – поговорим.
Взять одновременно
В законодательстве нет определенных запретов, касающихся возможности оформления нескольких займов одновременно. Нет упоминаний в ФЗ-102 или ГК РФ.
Выходит, последнее решение остается за банками, кто отдает деньги.
Каждый крупный займ – это риск, на который финансовое учреждение идет осознанно. Бывает, клиенты кажущиеся надежными, потом пропадают спустя время. При оформлении ипотеки у кредитора останется недвижимость, которую он вправе реализовать для покрытия долга.
Большинство банков используют негласное правило, следуя которому одному клиенту предоставляется максимум 2 одинаковых продукта. Выходит, 2 потребительских или автокредита он может взять.
Ипотека стоит отдельно из-за ряда особенностей. Там фигурируют большие суммы, срок возврата длительный, велики факторы невозврата денег, ежемесячный платеж крупный. Для заемщика, взявшего два кредита, финансовая ноша может стать непосильной. Поэтому единой схемы действия тут нет, банки анализируют каждый случай отдельно, взвешивая все факторы.
На положительное решение сможет претендовать лишь идеальный клиент, кто ранее уже обслуживался в учреждении:
· имеет высокий постоянный доход;
· стабильная занятость (долгое время провел на основной работе);
· кредитная история чистая, без нареканий;
· может предоставить высоколиквидный залог (к примеру, земельный участок в залог, дом, залоговая квартира);
· заключил договор страхования;
· соответствует возрастным и другим критериям.
Его шансы могут увеличить поручители, также имеющие отличные характеристики. Новым клиентам, кто ранее не обращался в указанный банк, получить 2 ипотеки гораздо сложнее. Хоть база доступна всем учреждениям и менеджеры могут легко просмотреть кредитную историю каждого человека, больше доверия вызывают собственные клиенты. Вдобавок, за постоянство им предоставляются разные бонусы.
Теоретически взять одновременно 2 ипотеки можно. Практически тоже, если доход человека и другие критерии соответствуют требованиям финансовой организации. Это законно, никаких ограничений или условий в нормативных актах нет. Но будьте готовы к тщательной проверке. Семейным дают охотнее, ипотека сближает)). Но разведенные требуют больше недвижимости (каждому члену бывшей семьи), что тоже плюс для банков.
Сразу, но в разных банках
Кредитные предложения учреждений разные, ведь они конкурируют между собой и пытаются заманить больше клиентов. Критерии отбора у большинства одинаковые, всем банкам важен доход, место работы, прописка и возраст человека, также наличие предмета залога. Однако, чтобы увеличить свои шансы получить одобрение, стоит разослать заявку в несколько организаций.
Каждый крупный банк имеет сейчас собственный сайт, на котором представлена основная информация. Где находятся филиалы организации, какие предложения имеются, наличие бонусов. Есть онлайн – калькулятор, по которому можно сразу рассчитать примерную сумму одобрения, ежемесячный платеж и проценты. Заявки тоже подаются удаленно. Посетителю достаточно заполнить форму, представив там свои реальные данные. На указанный им телефон вскоре перезвонит менеджер и обсудит ситуацию.
Теоретически оформить сразу 2 ипотеки в различных банках можно.
Однако, стоит помнить:
1. База для проверки клиента доступна всем финансовым учреждениям. По ней менеджеры смотрят, какие кредиты брал человек, когда погасил, имел просрочки. Видна его платежеспособность и благонадежность.
2. Ранее предоставленные в учреждения сведения тоже сохранились – место работы, возраст, семейное положение и прочее.
3. Если один банк уже одобрил ипотеку, договор был с ним заключен, это отобразится в базе. И менеджер другого учреждения увидит все. Скрывать информацию о взятых кредитах бесполезно.
Передавать сотрудникам ложные сведения опасно, у них достаточно возможностей проверить данные. По работе, месту жительства и прочее. Банки вправе отправлять специальные запросы в разные инстанции. Для этого существует период анализа перед вынесением решения по заявке.
Однако, воспользоваться услугами двух банков выгоднее:
- предложения учреждений могут отличаться, есть шанс сэкономить;
- наличие бонусных программ, которыми вправе воспользоваться выгодный клиент;
- разные сроки выплат, размеры платежей;
- есть выбор – изучив несколько предложений найти лучшее для себя;
- разные требования – во многом они схожи, но есть отличия.
В некоторых регионах или для определенной прослойки общества действуют спецпрограммы, к примеру социальная ипотека (Москва, Подмосковье), военная ипотека и так далее. Подробнее в разделе Недвижимость и ЖКХ.
Главное быть уверенным в собственных финансовых возможностях. Иначе человек рискует стать должником двух кредиторов одновременно. Что усугубит его положение.
На одного человека
Кредитная аналитика, которой придерживаются крупные банки РФ предусматривает уровень максимальной финансовой нагрузки клиента. Это видно по устанавливаемым ежемесячным платежам. В общем, они должны занимать 40% семейного бюджета, не больше. Когда клиент предоставляет справки, где отражен размер дохода семьи, влияние на бюджет кредитных отчислений будет рассчитан системой. Если он окажется выше максимальных 40%, гражданин признается неплатежеспособным.
Даже когда клиент предоставляет индивидуальную заявку, указывая плательщиком только себя, банк учитывает доходы всех взрослых домочадцев. Зарплату супруги, пенсию пожилых родителей, даже стипендию студента.
Все официальные источники получения прибыли, с которых складывается общий семейный бюджет. Ведь оформляя ипотечный кредит, человек затрагивает интересы всех.
Банки обязуют людей предоставлять документы на других домочадцев кроме себя. Это увеличивает шансы получить одобрение.
Важен стаж, место работы и стабильность. Чем дольше человек проработал, тем соответственно выше оценивается его благонадежность. Будет изучена и компания – работодатель. Если стаж пока невелик, менеджер может посоветовать клиенту подождать и отправить повторную заявку позднее.
Одному заемщику сложнее оформить себе 2 ипотеки, так как его благонадежность изучается вдвойне.
Единственный вариант избежать этого – после одобрения кредита одним банком, немедля посетить другой. Пока банные БКИ обновляются. Конечно, позднее ему могут предъявить какие-то претензии, но можно отговориться своим незнанием. Простым людям недоступна система БКИ.
На одно жилье
На практике подобное случается нередко:
1. Двое супругов, желающие приобрести жилье, оформляют каждый по ипотеке. Предметом сделки становится одна недвижимость. Каждый будет нести отдельно свои финансовые обязательства, при этом становясь владельцем ½ квартиры.
По погашению займа банк снимает оба обременения, и имущество полностью переходит супругам. Однако, если они расписаны официально, при возможной задержке платежа у одного, банк может потребовать «помощи» от второго.
2. Заемщики – сожители, живут вместе и отдельно взяли кредит. Тогда каждый клиент будет считаться отдельным, его задолженность нельзя требовать со второго. Ведь между ними никакой взаимосвязи нет кроме недвижимости. Однако, в случае прекращения выплат одного заемщика, банк продает ½ недвижимости, не трогая половину второго, если тот продолжает регулярно платить.
3. Продавец – заемщик, еще не погасивший полностью ипотеку за квартиру, решает продать ее с одобрения банка. Они находят покупателя, тот, не имея достаточно наличных, вправе оформить заем на оставшуюся сумму.
Есть 2 варианта – остаток обременения, т.е. непогашенного долга, с продавца переходит к покупателю. Он становится заемщиком вместо прежнего клиента. Оба продолжат платить, одному проценты останутся непогашенными, другому – остаток. Или перед регистрацией недвижимости продавец гасит оставшуюся сумму ипотеки, снимая финансовые обязательства. Тут решение принимается общее с участием трех сторон: банка и двух граждан.
Меньше шансов получения у людей, не имеющих между собой родственных связей. Например, двух друзей или сожителей. Маловероятно, что второй согласится погашать долг первого, если платежеспособность того вдруг снизится. Финансовые учреждения всегда анализируют разные ситуации, делают прогнозы. У членов семьи или супружеской пары шансов больше, т.к. они могут выступать созаемщиками и помогать другому. Более того, человека можно обязать помочь неплательщику, если тот родственник, а они изначально оформляли ипотеки вместе.
Две ипотеки, но в одном банковском учреждении
Это проще, заодно выгоднее. Знатоки советуют посетить организацию, куда ранее обращался. Данные гражданина сохранены, видна его кредитная история с графиком ранее произведенных платежей. И требования будут общими по обоим займам.Теоретически, обеспеченному человеку несложно оформить два кредита. Главное, соответствовать критериям, предъявляемым заемщикам.
«Взять шарики с одной, общей корзины» проще для заемщика:
· незачем изучать два разных кредитных договора;
· бегать относить ссуду по учреждениям, все происходит в одной кассе за день;
· меньше денег и времени (зачастую таким клиентам дают скидку, в частности нотариусы);
· отношения с займодателем будут доверительнее.
Если возникнут какие-то проблемы в будущем, проще обсудить все с одним менеджером, чем бегать к двум.
Взять вторую, если не погашена первая
Нужно соответствовать основным требованиям финансового учреждения. Факт наличия непогашенного кредита будет виден и менеджер обязательно уточнит уровень дохода клиента. Насколько он справляется с существующей нагрузкой. Будет рассчитываться совокупная нагрузка от обеих ипотек, чтобы она составила лишь 40% с общего ежемесячного дохода семьи.
Если человек изначально оформлял льготный займ, воспользовавшись государственной программой (военная ипотека, первоначальным взносом стал материнский капитал и пр.) то повторное участие в таких проектах невозможно. Ему предоставят лишь стандартный кредит, погашать который придется наравне с «простыми людьми». Ибо льготные программы действуют раз.
Какие документы нужны для оформления (стандартный список):
· паспорт гражданина (внутренний, оригинал + копия);
· свидетельство ИИН (достаточно копии);
· технические документы приобретаемого жилья;
· свидетельство о браке (если клиент женат/замужем);
· документация, касающаяся поручителей и созаемщиков;
· справка, отражающая величину доходов;
· СНИЛС;
· выписка банка – где ранее человек оформлял действующую ипотеку;
· заявление – где автор просит предоставить ему заем;
· свидетельство о рождении ребенка (при наличии детей);
· трудовая книжка (достаточно копии).
Учреждение вправе затребовать дополнительные бумаги.
Стоит помнить о длительном сроке погашения. В среднем это 10-15 лет, за которые у людей в жизни может случиться разное. Поэтому решив взять второй займ, нужно отложить некоторую сумму, что послужит подушкой безопасности и подстрахует.
Когда банк отказывает:
1. Первоначальный взнос слишком мал – финансовые учреждения указывают определенные размеры для авансов. Обычно это 35-40% (есть варианты и от 10-15 процентов, но выше ставка) с реальной стоимости приобретаемого жилья. Желательно больше.
2. Предмет залога имеет низкую ликвидность. Им служит либо предмет сделки, либо имущество, коим человек уже обладает. Его стоимость исследуется всегда, ибо в случае прекращения платежей займодатель реализует предмет залога для восполнения своих трат.
3. Доход невелик. Изучается официальная зарплата, арендные платежи жильцов, депозитные отчисления и другие источники регулярного дохода. Все это выявляет платежеспособность человека.
4. Наличие иждивенцев. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Например, клиент – многодетный отец, супруга которого сидит дома, в декрете.
5. Плохая кредитная история – в БКИ видны просрочки, начисленные пени, случаи невозврата.
Интересно, по закону банку нельзя озвучивать реальную причину своего отказа. Поэтому оспорить отказ сложно, как и устранить причину.
Какие требования к заемщику и критерии одобрения
Организации стараются создавать разные предложения, чтобы привлечь к себе больше клиентов. Однако, большинство банков имеют ряд стандартных требований, которым будущие заемщики обязаны соответствовать. Это обусловлено факторами риска.
| Вид требования | Описание |
|---|---|
| Финансовые поступления | Официальная зарплата, арендные платежи – если человек сдает объект недвижимости, депозитные отчисления. Рассматриваются доходы, поступающие за год. Все регулярные заработки гражданина. Общая сумма должна покрывать оба платежа плюс остается достаточно денег потом, для жизни семьи 60%. Это покажет, что наличие займа не изменит уровень благосостояния людей, они продолжат вести обычную жизнь. Отдельно сотрудники изучат первоначальный взнос. Будет хорошо, если человек сможет внести сумму больше указанного минимума. |
| Кредитная история | Основной показатель благонадежности гражданина. Дело каждого заемщика отражено в БКИ. Количество взятых и погашенных им займов, размеры платежей, их регулярность, наличие просрочек, штрафов и начисленной пени. Если осечек ранее не было, проще посетить знакомый банк, там получить одобрение можно быстрее. |
| Ликвидность залога | Изучается наравне с суммой первоначального взноса. Ведь залог получает займодатель, если человек перестает погашать долг. При оформлении 2 ипотек, нужно отложить две суммы, которые послужат взносом. Если по первой человек готов отдать 35% стоимости приобретаемого жилья, по второму – 40%, он покажет себя платежеспособным. Личный аванс перекрывает риски учреждения. |
| Страховка | Предстоят двойные расходы, в частности – оплата обоих страховых договоров, без которых получение ипотеки невозможно. Клиента, готового следовать всем правилам учреждения, всегда ценят больше. |
Способы повышения шансов есть. Следует выполнить несколько простых действий:
1) Предоставить подтверждение наличия дополнительной прибыли (подойдет арендное соглашение). Например, у человека есть другая недвижимость, которую он сдает арендаторам. Неважно, будет это жилье или гараж. Главное люди платят за это каждый месяц определенную сумму.
2) Привлечь больше поручителей, созаемщиков. Кредитор оценит доходы каждого, сложит их. Однако, к созаемщикам требования аналогичные главному плательщику. Они должны иметь достойную прибыль и по возрасту соответствовать.
3) Накопить приличный стаж работы, желательно непрерывный, без увольнений. Неофициальное трудоустройство не рассматривается.
4) Пребывать в рамках финансово-устойчивого возраста 25-35 лет.
5) Иметь дополнительное имущество – другую квартиру, гараж, дом, землю или автомобиль.
6) Иметь не растраченный материнский капитал – закон допускает использовать деньги как первоначальный взнос или обычный платеж.
7) Раздать имеющиеся долги по максимуму.
8) Оформить страховку – жизни, здоровья, также покупаемого объекта.
9) Перечислить на первоначальный взнос больше денег.
Специалисты советуют еще заключать соглашение с максимально возможным сроком. Пусть время станет союзником. А расплатиться постараться побыстрее.
Что делать, если отказали
Отчаиваться незачем. Потенциальный клиент должен разработать для себя новую стратегию.
Ему помогут простые советы:
· подать заявку повторно, спустя определенное время (выждать лучше 2-3 месяца);
· посетить другие организации – человек вправе обойти все банки, какие есть;
· реализовать первую недвижимость, если в ней больше нет необходимости (например, хочется расширить жилплощадь);
· оформить себе потребительский кредит и быстрее погасить действующую ипотеку. Способ рискованный, ведь у таких предложений проценты существенно выше.
Заодно изучить собственные характеристики, включая финансовое положение. Постараться выяснить истинную причину отказа и устранить ее.
Пишите про личный опыт и советы читателям в комментариях.
