Законодательство России предоставляет возможность заемщикам выплатить ипотечные обязательства полностью или лишь их часть. Банки не могут по собственному желанию отказать клиенту в использовании такого права. Предупреждение о намерении преждевременного погашения ипотечных обязательств клиент должен направить в банковское учреждение не позже 30 суток до установленной даты. Такой срок может быть сокращен либо увеличен по усмотрению кредитной организации.
Ипотека может закрываться полностью единовременно с возвратом всего остатка долга с процентами либо погашена частично. Во втором случае происходит пересмотр договорных обязательств в части уменьшения периода кредитования либо размера постоянного взноса.
За выплату ипотечной задолженности ранее установленного срока в соглашении банк не вправе накладывать финансовые санкции. Это противоречит требованиям действующего законодательства.
Полное погашение ипотеки: этапы
Для досрочной выплаты жилищного займа потребуется:
1. Уведомить банковское учреждение о своем желании. Сделать это можно путем личного посещения офиса отделения либо отправить заказное письмо.
2. Установить день полного расчета с организацией.
3. Предварительно проконсультироваться у менеджера кредитного учреждения о порядке проведения процедуры, согласовать удобную дату выплаты, полную сумму возврата, способ внесения денежных средств (наличными деньгами в кассу или безналичный перевод).
На счет банка должна быть переведена полная сумма расчета, иначе заем не будет считаться выплаченным.
4. Внести денежные средства.
5. Уточнить о закрытии ипотеки. При желании можно запросить у сотрудника банка справку о полном расчете.
Частичное погашение ипотечного займа
Предоставляя кредитные средства взаймы, кредитная организация рассчитывает на получение определенного размера прибыли в установленный период времени.
Чтобы предупредить досрочную выплату займа, в договоре могут устанавливаться дополнительные условия его возврата.
Это может быть запрет на возмещение кредитных обязательств в первые несколько месяцев, возможный пересчет только суммы постоянных взносов, установление минимального размера платежа.
Кроме того, банками навязываются аннуитетные способы расчета, когда сумма взноса не меняется все время действия договора, и выплата осуществляется равными суммами.
При таком виде кредитования первые годы платеж состоит из процентов, а тело займа возмещается лишь малыми размерами. Далее структура постепенно изменяется, увеличивается доля основной суммы, а уменьшаются проценты.
Дифференцированные выплаты предполагают снижение величины платежа каждый месяц, так как основная задолженность гасится одинаковыми суммами, а процентная ставка берется от остатка займа.
Выгодно ли погашать такие ипотечные обязательства раньше установленного соглашением срока?
Возмещение ипотеки при аннуитетном методе погашения займа
Рекомендуем внесение основной суммы долга в первые 5 лет её оформления.
Перерасчет суммы выплаты производится банковским учреждением с учетом сниженного тела кредита.
Далее погашение долгового обязательства уже будет не настолько эффективным, так как в эти годы банк взимает главную прибыль за весь период.
Надо отметить, что сумма начисляемых процентов будет меняться в зависимости от остатка задолженности.
При досрочном погашении долга они будут пересмотрены и разбиты на равные платежи, которые нужно будет выплачивать весь оставшийся срок.
После частичной выплаты задолженности, превышающей ежемесячный взнос, клиент и банк подписывают дополнительное соглашение к основному документу, в котором пересматриваются:
- Величина постоянного взноса;
- Сокращение общего периода выплат.
Такой способ возмещения ипотечных обязательств подходит семейным парам, тратящим на выплаты от 50% совместного бюджета. Высвободившиеся материальные ресурсы они могут перенаправить на иные нужды.
Но банки неохотно идут на сокращения срока договорных обязательств. Эти положения должны предусматриваться начальным договором.
Выплата ипотеки при дифференцированных платежах
Частичное возмещение жилищного займа тоже также выгоден для клиента. При таком методе денежные средства направляются на компенсацию основной суммы кредита, что уменьшает сумму начисляемых процентов. Соответственно, происходит автоматический перерасчет ежемесячных взносов.
Подбирая ипотечную программу, необходимо предварительно выяснить у консультанта возможность покрытия кредита ранее установленного срока и порядок процедуры. А также рассчитать эффективность досрочной выплаты задолженности.
Покрытие ипотеки материнским капиталом
Некоторые кредитные продукты предусматривают возможность выплаты жилищного кредитами средствами семейного сертификата.
Для этого потребуется:
• Согласовать с менеджером банка возможность погашения оставшейся суммы семейным капиталом;
• Запросить необходимую справку в кредитном учреждении;
• Подготовить требуемую документацию и подать её в ПФ РФ.
ПФР анализирует представленный пакет документов и принимает решение о перечисления средств на счет банка в качестве компенсации доли ипотечного займа либо об отказе в таковом.
Материнским капиталом можно выплатить только сумму займа. Его нельзя направить на возмещением процентов и штрафов.
Как вернуть страховку при досрочном погашении
Чтобы минимизировать риски от невыплаты жилищного займа, банки вынуждают заемщиков страховать залоговую недвижимость и его здоровье. Полис заключается на весь период действия ипотечных обязательств.
Если выплата кредита производится досрочно, то клиент вправе потребовать от страхового агента вернуть деньги, которые обеспечили защиту от риска на срок возврата займа.
Вернуть часть суммы страховки можно, когда:
- Кредит выплачен в полном объеме;
- Не наступил страховой случай;
- Оплачен период, превышающий реальный.
Чтобы осуществить частичный возврат, заемщику необходимо представить следующую документацию:
1. Гражданский паспорт заявителя
2. Ипотечный договор
3. Соглашение о страховании
4. Банковскую справку о досрочном возмещении долга
5. Чеки и квитанции, свидетельствующие о внесении страховых выплат
6. Заявление о возврате взносов, внесенных за не наступивший период
Клиенту нужно подготовить документацию и подать заявление в месячный срок с момента окончания ипотечных обязательств. Если страховщик отказывает в возмещении средств, необходимо обращаться в суд для решения спорной ситуации.
Риски
Помимо положительных моментов, досрочная выплата жилищного займа может иметь иные последствия. Преждевременное погашение ипотечного займа отнимает у банка его прибыль, поэтому он может находить предлоги для затягивания процедуры. Обратившемуся лицу это может грозить переплатой процентов.
Для того, чтобы избежать такой ситуации, необходимо заявление о досрочной выплате задолженности направлять кредитору заблаговременно, учитывая сроки, предусмотренные соглашением.
Кроме того, подавать его нужно в письменной форме в двух экземплярах для возврата второго с отметкой банка о его регистрации.
