Рынок недвижимости – «лакомый кусок», множество мошенников пытаются заработать там, обманывая людей. Причина простая, продажа или приобретение жилья, это крупные сделки, где фигурируют существенные суммы. Поэтому стоит проверить объект соглашения и условия перед совершением расчетов. Мошенничества при покупке или продаже квартиры весьма разнообразны. Существуют и такое жилье, которое не стоит покупать. Иначе будут проблемы, среди которых наименее серьезная – аннулирование сделки.
Последствия мошеннических сделок
Когда человек совершает быструю, необдуманную покупку, подробности сделки всплывают позднее и становятся сюрпризом. Часто неприятным. Техника ломается, качество ткани оказывается ниже заявленного продавцом. Самые масштабные последствия переживают покупатели, ставшие владельцами недвижимости. Вернее, лишившиеся денег.
Примеры мошенничества:
1. Человек предлагает жилплощадь, позиционируя себя как хозяина. Сделку совершают частным образом, без нотариуса и проверки документов. Покупатель въезжает, потом выясняется, что хозяин другой, а продавец был арендатором или временно проживал там.
Вернуть похищенные мошенником средства сложно. Законный владелец отказывается возвращать их, ведь сам не участвовал.
2. Черные риэлторы. Они находят больных, старых, недееспособных или пьющих хозяев, живущих одиноко. Уговорами или принуждением заставляют жертв составлять специальные генеральные доверенности. С которыми потом продают недвижимость.
Суд, выясняющий обстоятельства подобных схем, аннулирует их, присуждая мошенникам вернуть покупателю деньги. Процессы затягиваются, виновники скрываются, средства ими давно потрачены. Возвращение занимает месяцы, порой годы.
Самые «вкусные» предложения на вторичном рынке, где квартиры предлагают за нереально смешные деньги надо внимательно перепроверять. Возможно, так мошенники завлекают жертв.
Кроме явного мошенничества существуют другие категории «нежелательных» для приобретения жилья.
Обман в новостройках, на вторичном рынке
Лучший способ избежать мошенничества при покупке квартиры, как не странно звучит, не покупать самостоятельно. А прибегнуть к услугам риелторской конторы с хорошей репутацией, устойчивой клиентурой, продолжительным временем работы на рынке жилья.
В противном случае, необходимо ознакомиться с перечнем основных схем мошенничества и квартир, которые не стоит покупать, чтобы избежать ситуации развода на деньги. Предупрежден значит вооружен.
Рынок первичной и вторичной недвижимости имеет различные проблемы.
Обман при покупке первичного жилья
Риски первичек представляют:
- Афера с банкротством возникает, когда застройщик демпингует, привлекая внимание низкой ценой за квадратный метр.
Набирая долевиков и клиентов, создает видимость деятельности, позднее объявляет себя банкротом. Но, наряду с обманом, бывают и реальные случаи банкротства.
- Система подставных дольщиков возможна, когда проектно-сметная документация готова, а во время подписания договора, квартира по бросовым ценам оформляются сразу на несколько лиц.
Учитывая разницу стоимости начального и конечного этапа, обманутому дольщику предлагают выкупить имеющуюся квартиру в доме, но не по стартовой, а по конечной цене, которая на 20-25% выше.
Либо возвращают деньги, которые новостройка за это время обесценила на те же проценты.
- Выкуп квартиры с помощью облигаций. Случай похож на банкротство, с той разницей, что не погашаются облигации.
Договоры, которые оформляются под ценные бумаги, носят абстрактный характер, жилье в них не конкретизировано ни суммой, ни метражом. Если на рынке ценных бумаг происходит обесценивание, стройка замораживается, превращаясь в долгострой, возможность получить желаемое проблематична.
Несовершенные договоры не дают возможности быстрого судебного разрешения проблемы.
- Административные риски связаны с невозможностью подключить к коммуникациям(водопровод, электричество, отопление) уже возведенное и готовое к эксплуатации здание.
Возможно при оформлении застройщик не подобающим образом оформил земельный объект или не все пункты договора согласовал с администрацией. И без разрешения администрации коммуникации не проведут. Иногда стихийное строительство приходится вовсе сносить.
- Внутрипартнерские конфликты долевое строительство превращают в перманентный судебный процесс с неясным исходом.
Так бывает, когда компаньоны не могут договориться о гонорарах, начиная многолетнюю тяжбу по учредительным документам.
Стройка превращается в заложника внутренних конфликтов, права дольщиков, до разрешения учредительных арбитражей, во внимание не берутся.
Заканчиваются такие процессы банкротством обоих и ликвидационной комиссией. Ответственных перед жильцами с распадом акционерного общества юридически не существует.
Как избежать непредвиденных ситуаций на первичном рынке
Избежать вышеописанных проблем можно:
- Детально изучив всю правовую информацию, связанную с предстоящим оформлением жилья, ознакомившись с деятельностью застройщика и его предыдущими проектами;
- Обратившись в экспертное бюро на предмет профессионального анализа заключенного договора и предоставленных проектно-сметных документов застройщика;
- Переадресовав все действия по приобретению недвижимости специалисту, которому вы доверяете
- Просматривать всю информацию по прошлым сделкам и по истории застройщика, сейчас это легко делать на сервисе Дом РФ и иных, конечно, информация не вся, но для первичного анализа хватит
Возможные риски
Вторичный рынок рискован из-за юридической нечистоплотности жилья, перепродажа его прав при заинтересованных третьих лицах предмет многочисленных, и не всегда благоприятных для клиента, судебных разбирательств.
Ситуации с претензиями на проданное жилье могут возникнуть:
Если собственник и продавец не одно лицо;
При материнском капитале, заложенном в сумме продаваемой вторички, если доля ребенка не оформлена через органы опеки и пенсионный фонд;
При наличии наследников второго уровня, не получивших доли наследства;
Когда оформлена перепродажа по поддельным документам;
При наличии фиктивных документов;
При продаже жилья по подложным документам (доверенность, завещание).
Способы уберечься от обмана при покупке вторичного жилья
Для предотвращения мошенничества (необходимые действия по проверке):
Необходимо запросить в государственных органах документы, позволяющие проследить историю квартиры, где вторичка зарегистрирована в кадастре с первого ее приобретения до последней цепочки (справка с ЕГРП).
В той же справке посмотреть, не прописаны ли в данной жилплощади владельцы, кроме продавца.
Поинтересоваться у продавца правоустанавливающими документами на помещение (дарственная, купля-продажа или завещание).
Изучить копию справки домовой книги с регистрацией всех выбывших жильцов.
В справке ЕГРП в графе Обременение обязательно уточнить, не является ли жилплощадь действующим залогом аренды или кредита.
Заручиться справкой местного ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Виды квартир, которые не следует покупать
Изучить объявление и выявить несостыковки может любой внимательный покупатель. Факторы риска разные, каждый несложно проверить.
В объявлении все расписано красиво, есть снимки. Видна благоустроенная жилплощадь, расположение тоже отличное. Соседи оказались приличными и район хороший. Подобные объекты недвижимости имеют определенную высокую цену. Наличие евроремонта, новостройка и другие факторы поднимаю стоимость.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка читайте в отдельной статье.
Если продавец озвучивает нереально низкую цену, возможно он пытается быстрее сбыть. Это подозрительно. Причины мошенники озвучивают статичные: скорый переезд, не заинтересованность в прибыли, желание найти «хороших людей». Однако, даже богатые граждане тратят деньги с умом и знают им цену, особенно, когда продают что-то, доставшееся трудом.
Частые продажи
Реализуемую квартиру перепродали несколько раз и прошло подозрительно мало времени. Это несложно проверить, запросив выписку Росреестра. Там указывается количество сделок, даты проведения, данные сторон.
Преступники часто сбывают нечестно доставшуюся им недвижимость, пытаясь так «наварить деньги» и замести следы. Возможно, реальный владелец собственности временно недоступен, а родственники пытаются быстрее распродать его имущество.
Проживают дети
Когда владельцы – семья или одинокий родитель, воспитывающий чадо, стоит выяснять заранее подробности сделки. По закону ребенка нельзя выписывать «вникуда», лишая жилья. Органы опеки всегда контролируют опекунов и родителей, чтобы те не нарушали основные права несовершеннолетнего.
Чтобы сделка продажи благополучно состоялась, среди документов должно присутствовать согласие опеки, выраженное письменно. Оно выдается, когда продавец предъявляет сотрудникам другое жилье, куда он прописывает несовершеннолетнего сразу после продажи. Например, планируется многоходовая сделка: реализация 1 квартиры – приобретение второй.
Опека проверяет не просто факт размещения ребенка, а условия его нового места проживания. Если они лучше, тогда претензий нет. Если хуже – сделку продажи аннулируют через суд.
Бывает, супруг пытается после развода насильственно выселить жену, вдобавок ребенка. Государство старается защищать несовершеннолетних своих граждан. Поэтому перед подписанием договора продажи стоит выяснить подробности семейных обстоятельств продавца.
«Материнская» квартира
Жилплощадь, приобретенная владельцем с вложением средств материнского капитала. По закону родители вправе покупать жилье, обеспечивая детей. Тогда недвижимость оформляется как долевая, где свою долю имеет каждый член семьи, особенно дети. Один родитель вправе отказаться, чтобы оформить купленную квартиру на второго родителя и ребенка.
Когда в документах отсутствуют упоминания, касающиеся несовершеннолетних, значит продавец обошел закон. Нельзя приобретать такое жилье, суд точно аннулирует сделку. Более того, участвующим сторонам придется отвечать за самовольные действия.
Недавно приватизирована
Семья осуществила приватизацию. По закону сделка учитывает интересы жильцов, имеющих прописку в объекте сделки. Есть риск неправомерного оформления документов, когда предприимчивые родственники «забыли» кого-то.
Гражданин вправе добровольно отказаться, изложив свою позицию письменно. Если его интересы ущемлены принудительно, это преступление.
Как проверить правомочность проведенной приватизации: изучить документы, где указан состав семьи. Список прописанных людей и архивную справку. Отыскать всех не указанных сособственников, выяснить их ситуацию.
Последствия игнорирования проблемы – появится обиженный родственник, неправомерно «забытый» остальными и через суд попытается аннулировать сделку. Его права судебным решением будут восстановлены, пострадает покупатель.
Жилье унаследовано или подарено
Продавец – наследник или одаряемый, кому жилье было передано другим лицом. Стоит выждать год-два перед соглашением. Есть риск появления обиженных родственников.
Разница: договор дарения им оспорить сложнее, чем завещание. Дарение считается конечной сделкой, условия которой защищают статус одаряемого. Завещание – нет.
По закону есть список заинтересованных лиц, кто вправе оспаривать последнюю волю, выраженную умершим прежним владельцем. Спустя год официально истечет срок давности, указанный законом. Обиженные родственники теряют возможность оспаривать сделку.
«Вечный» жилец
Такие обстоятельства продавцы стараются скрыть. Когда в квартире прописан и постоянно живет гражданин, выгнать которого невозможно. Подобная недвижимость считается: «с обременением», что отражается на фактической стоимости.
Ведь с жилплощадью человек берет «проблемы». По закону с жильцом можно договориться, чтобы он выехал добровольно и выписался. Если объект сделки его единственное жилье, это сложнее. Уезжать человеку некуда, он потребует предоставления иной недвижимости или суммы денег, чтобы ее приобрести самостоятельно.
Неправомерная перепланировка
Жильцы провели масштабный ремонт, убрав перегородки. Таким образом, изначальный вид жилплощади, отраженный в ее техпаспорте изменился. По закону все крупные переделки хозяева должны утверждать через БТИ. Можно приобретать лишь такие «чистые» квартиры.
Нельзя покупать жилье «по картинкам», лучше поехать и лично осмотреть помещение, сравнивая его реальные очертания с указанными в документах данными.
Решение проблем
Оно одно. Проверять обстоятельства приобретения квартиры продавцом. Согласно законодательству, покупатель вправе выяснить основную информацию, касающуюся объекта соглашения. Такие сведения ему предоставит Росреестр. В выписке будут данные реального владельца, кадастровая стоимость, список прописанных и постоянно живущих там людей. Их статус, также обстоятельства получения квартиры нынешним владельцем.
Когда не хватает собственных знаний, стоит заручиться поддержкой специалиста.
