По статистике, в России приватизировано примерно 35% государственных квартир. В Москве показатель выше – 81%. Однако, еще осталось достаточно неприсвоенного жилья. Более того, некоторые люди предпочитают вернуть недвижимость государству. Как расприватизировать квартиру, насколько сложная процедура – стоит разобраться подробно.
Что это
Согласно законодательству, процесс бывает добровольным или по вынесенному решению суда. На практике это не единичные случаи. В законодательстве такого понятия «расприватизация» нет. Похожие слова используются людьми частным образом.
Деприватизация – механизм возврат жилплощади обратно государству, после завершенной ранее приватизации. Осуществляется добровольно, когда собственник лично желает этого.
После окончания процедуры ставшая вновь муниципальной, квартира может быть предоставлена гражданину уже на основании соцнайма. Чтобы он продолжал жить там. За что могут выселить с муниципальной квартиры в отдельно статье.
Расприватизация – скорее принудительный возврат объекта недвижимости властям. Происходит по вынесенному судебному решению, которому стороны обязаны подчиниться.
Договор передачи, заключенный ранее, признается недействительным, и собственник теряет на жилплощадь все права.
Основные причины расприватизации
Долгое время люди считали приватизацию дело нужным, даже неизбежным. Им хотелось получить свою недвижимость, особенно после ограничений СССР. Казалось, это решит все проблемы. Однако, мало кто задумывался о последствиях и ответственности, налагаемой на собственника. Например, оплата налогов, финансовые расходы, касающиеся содержания квартиры и прочее. Действительно, поправки, внесенные в содержание налогового законодательства, вынудили многих владельцев пересмотреть решение. Ведь налог теперь считают согласно рыночной стоимости, а не заниженных ставок от БТИ, как делали ранее.
Список распространенных поводов вернуть жилье государству:
· нежелание брать расходы на себя – выплата квартплаты ежемесячно, налог, взносы за ремонт;
· официальное установление жилья аварийным;
· добровольное желание отдать недвижимость стране.
Главный повод – финансовое бремя. Многим оно кажется непосильным. Вдобавок, если новоприобретенная квартира находится в доме, чье состояние признано аварийным, выгоднее передать ее обратно. Ведь собственнику нужно самому решать такие проблемы. Когда арендаторам по соцнайму государство обязано предоставить другое, равноценное жилье.
Расприватизация или деприватизация – где разница
Нормативы деприватизации подробно разобраны и все введены в содержание нормативных актов позднее. Когда необходимость процедуры стала очевидна.
Она напоминает расприватизацию по смыслу, но имеются различия:
· граждане, лишившиеся статуса владельцев, могут проживать дальше в том жилье;
· сроки оформления существенно ниже;
· упрощенный порядок, другие условия.
Муниципальные власти, рассматривая заявления посетителей, пользуются ФЗ-189 (20 статья) Положений ЖК РФ.
Основное различие – первая процедура осуществляется добровольно, вторая – принудительно, когда участники вынуждены следовать решению суда.
Условия расприватизации
Возврат помещения реализуется благодаря обращению заинтересованной стороны в суд.После чего проходит судебное заседание, результатом которого становится вердикт, посвященный аннулированию договора передачи помещения частному лицу. Собственник перестает владеть квартирой.
Чтобы инициировать процедуру, истец должен располагать достаточными доказательствами. Представить их для подтверждения нарушений, допущенных сторонами при осуществлении приватизации. Доказательная база будет строится на данных, прописанных в содержании ряда нормативных актов ГК РФ.
Если суд отказывает истцу в процедуре, это происходит из-за несоблюдения установленных законодательством требований.
Причины отказа
Судья всегда озвучивает мотив вынесения решений, неважно положительные они или отрицательные.
Примеры причин отказать истцу в расприватизации:
1. Наличие задолженности, взаимосвязанной с использованием жилья. Например, коммунальные платежи, кредитные долги (когда недвижимость стала залогом).
2. Квартира у владельца не единственная, он проживает в другом месте с момента окончания приватизации.
3. Отсутствует письменное, заверенное нотариально согласие остальных участников (нужны все), кто зарегистрирован и проживает внутри указанной квартиры.
4. Выявлен факт несогласованной перепланировки.
5. В квартире зарегистрированы посторонние лица.
Процессы регулируются нормативами ГК РФ, касающиеся признания недействительности ранее проведенных операций.
Расприватизация работает аналогично процедуре присвоения. Она возможна, если согласны все. Получается, обратный процесс будет запущен, когда остальные собственники будут готовы лишиться доли недвижимости. Они пишут письменные отказы, чтобы подтвердить это.
Невозможно вернуть государству часть квартиры. Оформлялся целый объект, его надо отдавать целиком.
Плюсы и минусы процедуры
Стоит взвесить все перед началом процесса. Иначе обратить это будет сложно.
Любые манипуляции, связанные с недвижимостью, должны сопровождаться оформлением документов.
Большинство сделок проходят долго, муторно, участникам приходится посещать разные инстанции. Поэтому к решению надо подойти основательно.
| ПРЕИМУЩЕСТВА | НЕДОСТАТКИ |
|---|---|
| Сокращение затрат. Пусть частичное. Перестав быть собственником, гражданин освободится от налогового обременения. Вдобавок, уменьшатся коммунальные платежи, оттуда исчезнут «ремонтные поборы». | Утрата права. Нельзя восстановить право приватизации, единожды им воспользовавшись. Неважно, вернул потом человек недвижимость государству или оставил себе. Получить муниципальное жилье снова в собственность не получится. |
| Нет взносов за капремонт. Известно, что муниципальное жилье должно ремонтироваться владельцем – местной администрацией. Арендаторам надо бережно к нему относится и своевременно уведомлять о появлении проблем. | Ограничение свободы распоряжения недвижимостью. С лишением статуса владельца, гражданин автоматически теряет возможности сдавать недвижимость, продать ее, обменивать, даже оставить потомкам. Зачастую после расприватизации следует выселение семьи. Таким образом, человек теряет жилплощадь вообще. |
| Военнослужащие смогут встать на специальную очередь. Чтобы государство вместо возвращенной «старой» квартиры предоставило новую, побольше. Шансы увеличиваются, если гражданин женат, имеет детей или проживает вместе с пенсионерами-родителями, которых обеспечивает. Власти обязаны учесть всех членов семьи. | Нельзя использовать жилье как залог при оформлении кредита. Банки настороженно относятся к клиентам, не имеющим собственности. Это увеличивает их финансовые риски. Соответственно, получить крупную сумму или взять ипотеку шансов мало. |
| Одинокие пожилые люди будут защищены от возможных мошеннических действий сторонних лиц. «Черные риэлторы» часто охотятся за стариками, ко живет один в своей квартире. | Нельзя подарить, отдать, переоформить, разменяться – все сделки теперь недоступны. Даже прописать другого человека можно с разрешения владельца – муниципалитета. Исключение – несовершеннолетние дети квартиросъемщика. |
| Если жилье находилось в аварийном или ветхом доме, гражданин избавился от необходимости решать проблему самостоятельно. Достаточно передать муниципалитету заявку и попросить другую жилплощадь. | При выселении семья будет вынуждена ждать предоставления нового. Местные власти неохотно «меняют» недвижимость, иногда маневренный фонд просто пустой. И гражданам приходится арендовать помещение. |
Немаловажна позиция законодательства. Законопроект, касающийся расприватизации пока не утвержден окончательно. Соответственно люди, желающие провести процедуру, будут уязвимы. Лучше заручиться поддержкой опытного юриста, не действуя самому.
Куда обращаться
Расприватизацией квартир на местах занимается специальный отдел от Департамента Жилищной политики. Он находится внутри местной администрации. Проще говоря, гражданину надо посетить учреждение, куда он ходил ранее, когда проводил приватизацию. Ведь жилплощадь он возвращает прежнему владельцу.
Порядок действий:
1. Выяснить список документов и собрать их согласно требованиям судебной инстанции. Это важно, общие установки могут не работать. Например, работники суда одного города делают запросы сами, чтобы получить часть справок. В другом – осуществляется приемка лишь полноценного пакета документов.
2. Согласие других. Если приватизацию ранее проводила группа людей, инициатору потребуется их согласие. Каждый должен написать отдельное. Оформить письменное и заверить его у нотариуса.
3. Посещение опеки. Когда в процедуре задействован ребенок, заявителю потребуется одобрение опеки. Это возможно, если он докажет факт безопасности процедуры для несовершеннолетнего. Что она не лишит ребенка жилья и его интересы останутся незатронутыми.
4. Передача бумаг. Расприватизация – процедура принудительная, возможно гражданину потребуется сразу отправить заявление в суд.
5. Дождаться рассмотрения заявки. Инстанция вышлет гражданину уведомление, где будет кроме решения (положительное – начнется процесс, отрицательное – представят причины), указана дата.
6. Явившись в установленное время, гражданин будет участником заседания. Там его документы рассмотрит судья, изучит ситуацию и вынесет вердикт.
7. Далее сторонам останется действовать согласно готовому решению. Они заключают специальный договор, по которому подтверждают свои намерения отдать помещение администрации.
8. Заинтересованные лица посещают муниципалитет, предоставляют туда договор и другие бумаги. Администрация формирует новый договор соцнайма, если участники желают далее проживать в указанном помещении. Там расписываются граждане и представитель властей. Новое соглашение требует регистрации в Росреестре, это займет 30 дней.
9. Теперь бывшие собственники становятся арендаторами, они могут дальше пользоваться квартирой, где сменился владелец.
Какие документы следует собрать – представлен стандартный список:
· заявление;
· паспорт гражданина (оригиналы, копии всех участников приватизации);
· свидетельство о рождении, если среди участников имеется несовершеннолетний;
· письменное одобрение опекуна/родителей;
· согласие органов опеки, также оформленное письменно;
· правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН);
· документ передачи (завершенной приватизации), свидетельство регистрации;
· выписки, подтверждающие отсутствие задолженности участников;
· оригинал, копия квитанции оплаченной госпошлины;
· техплан помещения, поэтажный план;
· кадастровый паспорт;
· исковое обращение – там гражданин предоставляет причину, вынудившую его действовать.
Другие бумаги, которые могут потребоваться:
· наименование, основные реквизиты (копия) банковского счета;
· доказательство выплаты всех налогов;
· данные домовой книги – выписка, где видны все зарегистрированные в квартире люди.
Заявителю надо иметь все вышеперечисленные бумаги. Как оригиналы, так копии. Иногда требуется заверить копии у нотариуса.
Стоимость процедуры и сроки
Она проводится бесплатно, за исключением небольшой госпошлины. Вдобавок, право гражданина провести новую приватизацию суд может восстановить, если выявит нарушения.
Тогда предыдущий процесс будет аннулирован. Соответственно, права всех участников восстановлены.
Если задействованные лица выполнят все установленные условия, своевременно соберут бумаги и будут действовать оперативно, общий срок – 6 месяцев. Туда входит регистрация нового договора соцнайма (30 дней) проводимого в Росреестре.
Нюансы процесса
У стандартной процедуры имеется установленный законодательством порядок. Если он нарушается или появляются новые неучтенные факторы, это тормозит или аннулирует расприватизацию.
Доли
Когда все дольщики выражают согласие и готовы оформить это письменно, процедура осуществляется стандартным образом. Без осложнений. Главное не нарушить права задействованных лиц, включая несовершеннолетних.
Причем, расприватизировать одну долю невозможно. Квартира фигурирует как цельный объект.
С детьми
Права несовершеннолетних надо учитывать обязательно. Согласно законодательству дети признаны уязвимой категорией, чьи интересы должны защищать кроме родителей еще органы опеки.
Главное право ребенка – иметь жилье. Если взрослые родственники планируют лишить его этого, без согласия опеки это невозможно.
Инициатору процесса надо посетить учреждение, предоставив веские основания, подтверждающие сохранность интересов ребенка. Например, его лишат доли в расприватизируемой квартире, вместо этого предоставят аналогичную долю иной жилплощади или сумму денег. Средства можно поместить на именной счет. Чтобы, повзрослев, ребенок смог ими распорядится.
Другой вариант – узнать, имеются ли условия, по которым сделку приватизации можно через суд признать недействительной. Или опасной несовершеннолетнему. Если дети, наоборот, родились позднее, когда их родители уже получили недвижимость, процедуру могут отменить вообще.
Один собственник против
Основное условие реализации процедуры – одобрение всех ее участников, т.е. всех зарегистрированных дольщиков или членов семьи. Отказ одного не считается ущемлением позиции остальных.
Расприватизацию все равно можно осуществить, если отказавшийся будет судом признан малоимущим. Истцу потребуются весомые подтверждения: документы, выписки, видео и фотоматериалы, показания свидетелей.
Через суд
Судебная инстанция вправе реализовать расприватизацию, следуя аргументам заявителя. Он дополнит ими свой иск.
Какие доказательства считаются весомыми:
· выявлены признаки недействительности или фальшивости проведенной сделки;
· там участвовало недееспособное лицо;
· одного участника обманули, возможно намеренно ввели его/ее в заблуждение, шантажировали, были угрозы.
Когда приватизация аннулируется, жилье вновь приобретает статус государственного.
Деприватизация
Реализация добровольного намерения гражданина отдать жилье муниципалитету. Это возможно, когда оно единственное место, где человек проживает долгое время. Получается, основной факт, рассматриваемый уполномоченными лицами – признание жилплощади единственной у заявителя.
Достаточно известить местные власти о планах, подав туда письменное заявление. Это станет началом процедуры. Далее выяснить, какие документы нужны и собрать их. Заручиться одобрением всех других собственников. Последним действием будет заключение с администрацией добровольного соглашения и регистрация его. Вследствие чего квартира вновь будет передана государству.
Расприватизация и деприватизация жилья схожие процессы, одна процедура инициируется по принуждению, вторая добровольно.
