В законодательстве не так давно, около года назад, появились изменения, согласно которым землевладельцам необходимо проводить межевание своих участков. А с 2021 года граждане РФ полностью не смогут совершать коммерческие процедуры с землей (покупка, продажа, дарение земельного участка без межевания. Без данной процедуры они не смогут распоряжаться имуществом, т.е. проводить сделки. Это касается граждан, владеющих землей многие годы. Как сделать межевание земельного участка, что это и насколько дорого? Рассмотрим.
Правовая база
Сам термин «межевание» отсутствует в тексте нормативных актов. Вместо него используется словосочетание: «определение границ».
Определение участка – комплекс кадастровых работ, выполняемых инженером в целях определения фактических границ участка, общей площади, объектов располагающихся там, местоположения и подробной конфигурации. Все сведения отражаются документально.
Специалист составляет план на основании личных наблюдений, проводимых вычислений и показаний приборов. Закончив работу, он выдает собственнику межевой план его надела в обычном или электронном виде. Процедура проводится индивидуально по заказам. Она платная. Законодательно регулируется ФЗ-218.
Измерительными работами занимаются только лицензированные кадастровые инженеры. Используют специальное оборудование, делают замеры. Специалисты могут работать одиночками как ИП или состоять в геодезической компании. Главное состоять в саморегулируемой организации и иметь лицензию. Иначе данные, предоставленные сторонним лицом уполномоченный орган не примет.
Для чего это нужно
Многие землевладельцы считают процедуру излишней, тем более она дорогая и длительная.
Законом определены случаи, когда межевание необходимо:
1. Установление фактических границ участка – существует кадастровый учет, в котором отражена вся информация о земельных территориях страны. Кому принадлежат, где находятся, их площадь. Некоторые участки указаны там, но без границ. Тогда на карте они отображаются приблизительно. Чтобы идентифицировать свою собственность и получить возможность совершать с ней сделки в будущем, хозяину требуется межевание.
2. При смене или переводе земель в иной ВРИ, т.е. «вид разрешенного использования». Наделы делятся на несколько разновидностей по разрешенному типу использования. Нельзя самостоятельно определять это. Одна земля подходит по ИЖС, другая только на ЛПХ, значит строить на ней жилые дома нельзя. Даже собственников ограничивает это требование. Без межевания подать заявку на смену ВРИ не получится, если у участка нет четко определенных границ.
3. При оформлении своей земли в собственность. Когда гражданин, выкупив землю, планирует закрепить свои права владельца. Если у прежнего собственника сохранились лишь базовые документы без подробных карт, межевание поможет определить фактический размер надела. И зарегистрировать его как объект недвижимости.
4. Разделение участка. Сначала кадастровый инженер проведет замеры и составит план. Потом старый надел официально будет уничтожен, т.е. прекратит существование. По его выявленным границам появятся несколько новых участков.
5. При объединении двух или более наделов воедино. Тогда межевой план станет основой для уничтожения тех объектов. Вместо них появится один большой, с общими уже границами.
6. Перераспределение земель. Когда к одному имеющемуся объекту будет присоединена часть от соседнего. Только часть целого.
Например, один землевладелец планирует выкупить определенную часть от земли соседи. Если та территория считается муниципальной, тогда продавцом будет государство – районная администрация. По межевому плану 2 прежних участка уничтожат, вместо них будут 2 других, уже с новыми границами.
7. Решение соседских споров. Без четко выявленных и закрепленных документально границ территории сложно доказать соседу его неправоту. Когда происходит незаконный захват части чужой земли. Границы своей собственности можно согласовать мирно, сравнив данные документов и по карте местности или через суд, что происходит чаще.
8. Создание нового участка. Гражданин заметил бесхозную территорию, выяснил отсутствие хозяев и решил выкупить ее. Тогда все процедуры ему придется инициировать самостоятельно, включая вызов инженера. Заплатить специалисту за работу тоже.
Проверить наличие данных по участку в системе кадастрового учета несложно. Открыв сайт Росреестра, на вкладке Проверка Участка нужно ввести кадастровый номер или подробный адрес объекта в строку поиска. Номер легко найти в выписке ЕГРН, кадастровом паспорте участка или иных документах.
С какой процедурой путают
Есть услуга – вынос границ (точек) объекта наружу. Разница проста, в межевании инженер сначала выявляет все «точки», границы участка, переносит их на бумагу. Затем данные вносят в систему кадастра. Координаты определяются через GPS – оборудование. Там видны поворотные точки. Зачастую специалист устанавливает по территории колышки или иные опознавательные знаки. Вбивает все полученные координаты в базу специальной программы. Та автоматически формирует общий план надела.
Вынос точек происходит наоборот. Границы участка изначально ясны, они присутствуют в кадастре. Специалист лишь «переносит» их на местность. Несложно вычислить координаты поворотных точек и закрепить местоположение, вбив колышек или кусок арматуры в землю. Достаточно соединить точки и вся граница объекта станет видна.
Эта услуга помогает выявить правомерность действий соседей. Правильно они установили свой забор или нет.
Когда необходимости в процедуре нет
Процедура дорогая, кадастровые инженеры берут прилично за нее. Поэтому стоит заранее определить ее необходимость.
Межевание проводить не нужно при:
⇓ Получении муниципальной земли. Тогда гражданин будет лишь арендатором, о документах и юридическом статусе объекта позаботится собственник – местная администрация. Процедура аренды оформляется по всем требованиям.⇓ Участок уже зарегистрирован в системе учета, он имеет кадастровый номер. Проверить это несложно через сайт Росреестра.⇓ Соседские «войны» решились мирно, сторонам было достаточно информации в имеющихся документах.⇓ Объект зарегистрирован, границы его долгое время не менялись. По карте выявляется площадь и точное местоположение в Росреестре. Значит, система хранит реальные данные.⇓ Продавец имеет все нужные документы и покупателя они устраивают. Фактические границы видны, отражены в бумагах. Или покупателя устраивает текущая формулировка: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».⇓ Гражданин – наследник, кому досталась территория после умершего родственника. Если наследник один или несколько, но они не собираются делить землю.⇓ При получении собственником нового свидетельства по завершению госрегистрации права. Например, изменилось название у населенного пункта, где находится участок или его фактических границ. Если надел стал частью Новой Москвы, его границы остались неизменными, как площадь.
Можно уточнить необходимость проведения межевания у сотрудников Росреестра. Они проверят документы и данные системы.
Как осуществить по шагам инструкция
Заинтересованное лицо в выполнении процедуры – собственник.
Ему необходимо выполнить следующие действия:
1. Найдите лицензированную компанию или отдельного специалиста кадастрового инженера. Узнать расценки и сделать заказ. Он сам разъяснит, в чем будет состоять работа, назовет список документов для предоставления. Уточнит сроки своего визита.
2. Дождитесь приезда специалиста, заранее подготовив бумаги. Без них инженер не сможет убедиться в правомерности действий клиента.
Ведь сторонним лицам проводить межевание нельзя. Важным будет схема расположения объектов на местности, такую можно взять у местной администрации.
3. После проверки бумаг составьте общий договор подряда, где отражаются все работы, их стоимость и сроки.
4. Специалист приехав, привозит нужное оборудование с собой. Делает замеры, выявляет контрольные точки и устанавливает их по территории, вбивая колышки в нужных местах. Заранее уточняет, в какой форме составить план. Классическая – в бумажном, тогда клиент получит папку с вложенными документами и нарисованными схемами. Электронном – все данные внесут в флэшку. Можно заказать обе для надежности.
5. Собственникам лучше присутствовать при проведении работ. Используя GPS-аппаратуру инженер вычислит координаты. Потом уедет, чтобы проверить информацию и составить план. При наличии крупных объектов на участке клиент может попросить специалиста определить и их местоположение. Это касается недвижимых объектов как дом, баня или иные постройки.
6. Дальнейшие действия проводятся в зависимости от причины заказа процедуры. Если выявления границ и регистрации участка, то инженер сопоставит данные аппаратуры с правоустанавливающими документами.
При выявлении разницы он составит заключение, где укажет невозможность создания межевого плана. На практике допустима погрешность в 10%.
7. При межевании инженер проводит согласование границ с соседями, чьи участки расположены впритык с землей клиента. Если клиент планирует разделение/объединение территории, то согласование излишне.
8. Готовый план специалист передаст вам, как заказчику. Кроме плана отдаст акт согласования (если проводил его) и акт выполненных работ. План – большой документ, содержащий исчерпывающие данные о территории. Где находится, площадь, расположение точек, их количество, какие объекты имеются. Данные самого инженера и его заказчика, метод определения.
Готовый план остается передать, куда планировалось, оставив себе образец. Он будет актуален, пока целостность участка остается неизменной.
Какие документы требуются
Список предоставляемых клиентом бумаг зависит от его статуса, целесообразности межевания и иных факторов:
- заявление;
- паспорт гражданина;
- правоустанавливающий документ – свидетельство собственника, справка ЕГРН, образец договора купли-продажи, мены, аренды или дарения, свидетельство наследования;
Также потребуются:
- план участка (при наличии), схема местности или ситуационный план, выданный судом (если гражданин получил землю вследствие решения суда);
- нотариальная доверенность – если вместо собственника его представитель;
- кадастровые паспорта – объектов, расположенных на территории.
Следует уточнить список у инженера.
Стоимость и сроки
Частные фирмы устанавливают свои расценки.
Стоимость зависит от нескольких факторов:
· удаленность объекта (будет учтена трата бензина, времени пути);
· сложность работ (конфигурация территории, объектов на ней);
· количество услуг;
· срочность проведения;
· площадь объекта.
Специалисты предлагают пакет услуг, включающих кроме межевания еще объединение/разделение территорий. Обычно это стоит 12000 рублей само межевание + 2000 рублей объединение. Приблизительная стоимость процедуры 10000 30000 рублей.
По срокам она длительная, опять же точного периода времени нет. Зависит от удаленности объекта, расположения компании, загруженности инженеров. Лучше довериться лицензированной фирме, работы частных лиц Росреестром не рассматриваются.
Сама процедура займет 14 дней (пару недель). Плюс подготовка документов. Сложное межевание длится месяц, даже полгода.
Получится ли провести бесплатно
Гражданин может избежать дополнительных затрат, если:
1) Арендовал или выкупил участок, став победителем аукциона, проводимого государством. Тогда кадастровые работы проводит и оплачивает муниципалитет.2) Если государство планирует межевание нескольких крупных территорий и индивидуальные процедуры по объектам. Перед началом Росреестр с местным муниципалитетом сообщают СМИ, высылают собственникам письма, развешивают объявления.
Любой арендатор, получивший надел на длительный период пользования вправе провести межевание бесплатно. Для уточнения вопроса следует посетить комиссию по решению земельных вопросов по месту нахождения объекта. Написать заявление, подкрепить его документами.
Определение границ в СНТ
Участникам многих садоводческих объединений раньше выдавалась земля без геодезических измерений и документального оформления результатов. С людьми заключались лишь договора, по которым они становились арендаторами. Местоположение земли указывалось приблизительно, как и границы.
Отсутствие межевания и четких данных приводит к масштабным соседским разбирательствам и самовольным захватом чужой собственности.
Поэтому межевание земель, принадлежащих СНТ обязательное мероприятие. Арендатору или собственнику нужно инициировать процедуру, объяснив ее целесообразность главе товарищества:
1. Провести общее собрание пайщиков, поднять там вопрос общего межевания. Ведь процедуру надо провести всем сразу. Собрать взносы.
2. Убедить правление СНТ в необходимости ее проведения и подготовить бумаги:
· свидетельство владения участком;
· бумага, отражающая историю возникновения данного права (свидетельство получения той земли, дарственная, постановление муниципалитета, договор мены или купли-продажи);
· схема СНТ (выдается сотрудниками товарищества с заверением правления);
· протокол собрания/иной документ, способный подтвердить права председателя.
3. Больше месяца инициатор будет собирать бумаги + 30 дней уйдет на все согласования границ. Это происходит через подачу объявления в местную газету с уведомлением заинтересованных лиц.
4. Экземпляры готового межевого плана получат все арендаторы и собственники участков, относящихся в территории СНТ.
Если игнорировать межевание, само товарищество может быть принудительно расформировано.
Что такое размежевание участка
Процедура разграничения одной территории на несколько отдельных участков. Каждый будет впоследствии зарегистрирован в собственность. Выполняется отдельно при образовании нового объекта.
Кадастровые работы должен проводить лишь лицензированный специалист – кадастровый инженер, отвечающий требованиям ФЗ-221.
Ход проведения:
1. Несколько собственников оформляют мирное соглашение, где указывают необходимость разделения общей территории. Стандартный документ с подписями заинтересованных лиц. Его передают в государственный орган.
2. Если один собственник против процедуры, инициатор вправе написать заявление в уполномоченный правоохранительный орган. Имеет значение стоимость объекта. В пределах 50 тысяч – мировой судья, дороже – районный суд.
3. Наем кадастрового инженера. В адрес выбранной организации инициатор передает заявление с собранными бумагами. Объяснит цель процедуры. Дальше все происходит стандартно. Документы, нужные для размежевания:
- заявление, составленное стандартным образом;
- паспорт инициатора;
- копии всех учредительных документов, свидетельство госрегистрации (если заявитель – компания);
- правоустанавливающие документы;
- выписка с кадастровой палаты;
- выписка БТИ – для строений, расположенных там;
- соглашение всех владельцев участков;
- документ, отражающий присвоение объектам индивидуальных адресов, при отсутствии адрес первого участка.
4. По завершению разделения наделов у каждого объекта будут – свои границы, площадь, план и адрес. Их регистрируют отдельно.
Размежевание отличается тем, что изначально у инженера есть план, где указана подробная схема разделяемого участка. Используя ее, специалист проведет разделение, в итоге получая несколько самостоятельных объектов.
Стоит процедура в пределах 10000-30000 рублей как межевание и по длительности схожа.
Главное добиться согласия всех заинтересованных лиц, иначе будут судебные споры, это усложнит дело.
