При смене статуса помещения на коммерческое меняется его предназначение и правила пользования им. Необходимость перевести в нежилую недвижимость возникает для достижения различных целей, в основном для бизнеса. Читайте инструкцию о переводе жилого помещения в нежилое.
Требования к помещению
Главой 3 ЖК РФ, а также правовыми актами, регулирующими градостроительную деятельность в государстве, определены основания смены статуса жилого имущества в нежилое.
Квартира может быть переведена в коммерческий объект при соблюдении следующих условий:
1. Жилая площадь, находящаяся в многоквартирном доме, может сменить статус, если она находится на первом этаже дома.
Если квартира занимает более высокие этажи, то располагающиеся под ней объекты должны быть коммерческими.
2. В помещении нужен отдельный вход, не выходящий в подъезд для жилья в здании.
3. Возможность построить вход в квартиру, не связанный с ней, и являющийся частью недвижимости.
4. Запланированная к переводу площадь не может использоваться жильцами для постоянного проживания.
5. Права владельца на жилье не могут быть обременены требованиями заинтересованных лиц.
6. Помещение должно отвечать условиям, установленным для перевода жилья.
Какую недвижимость нельзя перевести в нежилой объект
Жилищным кодексом, в статье 22 установлены случаи, когда перемена статуса жилой площади на коммерческую невозможно.
Нельзя провести перевод, если:
• Доступ к пространству возможен лишь при пользовании общего входа к остальным квартирам или нет возможности технически провести строительство такого прохода;
• В квартире постоянно проживают её собственник или другие лица;
• Домовладение обременено притязаниями третьих лиц;
• Жилье является арендным в здании социального предназначения;
• Перевод осуществляется с целью проведения религиозных мероприятий;
• Недвижимость не соответствует требованиям, предъявляемым к коммерческим объектам.
Порядок перевода квартиры в статус нежилого
Процедура состоит определенных этапов, которые потребуется осуществить для достижения оптимального результата.
1 этап – сбор необходимых документов
Бумаги представляются в Департамент имущественных и земельных отношений для работы межведомственной комиссии, согласовывающей возможность смены статуса. Подготовка документации осуществляется собственниками помещения или их представителями.
В отдел муниципалитета потребуется представить:
• План этажей в здании, его описание. Он заказывается в БТИ после выдачи в Департаменте соответствующей доверенности.
В Бюро необходимо представить заявление по установленной форме, документ, удостоверяющий личность обратившегося лица, и правоустанавливающие бумаги на жилплощадь (договора о переходе прав, выписка из ЕГРП, свидетельство о наследстве и прочее).Срок оформления документации может составлять до тридцати дней.
• Планировку жилья и технический паспорт на него. Они могут затребоваться в БТИ;
• Заключение о выполнение требований пожарной безопасности. Выдается оно в Управлении ГПН ГУ МЧС, после подачи заявки и обследования недвижимости на предмет соответствия регламентированным нормам;
• Заключение СЭС. Оформляется в Санэпиднадзоре после осмотра помещения сотрудником организации;
• Справочная информация о предназначении иных помещений, расположенных на том же этаже, что и переводимая квартира. Её получают в организации, обслуживающей дом. С этой целью нужно сдать соответствующее заявление, приложив паспорт заявителя, представительскую доверенность и правоустанавливающую документацию на жилплощадь;
• Согласование со смежными пользователями недвижимости. В случае, если объект находится в многоэтажном доме, то потребуется провести собрание владельцев квартир.
С этой целью необходимо:
1. Обратиться в управляющую организацию с заявкой о включении в повестку планового собрания жильцов этого пункта или о проведении внеочередного мероприятия. Если оно будет проводиться вне очереди, потребуется известить каждого хозяина о времени и дне собрания не позднее, чем за десять дней.
2. Решение признается правомерным, а собрание состоявшимся, когда в нем приняли участие более половины собственников жилья.
3. Законность решения установлено, если за него проголосовало 2/3 и более голосов всех присутствующих лиц. По результатам составляется протокол.
• Акт техсостояния всего строения. Его можно взять в ТСЖ и других управляющих компаниях;
• Выписка о зарегистрированных в квартире жильцах. Оформляется в паспортном столе. Срок её действия не больше двух недель;
• Проект планируемой перепланировки. Составляется сотрудниками проектной компании, осуществляемой свою деятельность на основании лицензии.
Помимо указанных бумаг, представляются:
- Паспорта всех собственников объекта;
- Документы, подтверждающие право на жилье;
- Представительская доверенность;
- При подаче заявления от юридического лица потребуются его регистрационные и учредительные документы.
Полученный перечень бумаг рассматривается в период до 1,5 месяцев. По итогам выносится решение, о чем обратившееся лицо уведомляется в течение 3 рабочих дней почтовым отправлением или лично вручается.
2 этап – оценка
После комиссионного согласования перевода потребуется заказать в БТИ установление величины стоимости жилплощади.
С этой целью нужно подготовить:
• Заявку на установленном бланке;
• Удостоверения, подтверждающие личность заявителей;
• Бумаги, свидетельствующие о правах собственников;
• Поэтажный план, экспликацию, техническую документацию;
• Уставные документы и доверенность, когда владельцем является хозяйствующее лицо.
Оценка осуществляется совместно работниками Бюро. При вычислении в расчет берутся все факторы, в том числе, доступность использования, место нахождения, наличие других компаний, техническое состояние помещения и прочее. Установленная суммы вносится в протокол и уплачивается в любом банке.
3 этап – регистрация в Росреестре
Для проведения процедуры необходимо:
1. Обратиться с заявлением в регистрирующий орган о переводе жилья в коммерческую недвижимость. К заявке прикладываются паспорта всех заявителей, правоустанавливающие бумаги, протокол муниципалитета и Бюро ТИ, кадастровая документация. В случае подачи заявки организацией представляются учредительные документы и представительская доверенность.
2. Внести госпошлину в определяемом законодательством размере. В настоящий момент её величина составляет одну тысячу рублей. Квитанция об оплате входит в пакет необходимых документов.
3. По итогам приемки документации заявителю выдается расписка с указанием даты выдачи подтверждения.
4. В установленное время нужно получить выписку из реестра прав с измененным статусом помещения, предоставляющей право ведения предпринимательства в нем.
Затраты
Процесс перевода рассчитан на определенный период, когда приходится нести соответствующие расходы, включая:
• Пересчитанную сумму стоимости нежилого имущества в БТИ;
• Подготовку технической документации;
• Размер госпошлины за выдачу измененной выписки из реестра прав;
• Услуги нотариуса по заверению требуемых документов;
• Проектная цена перепланировки.
Требуется ли согласование с хозяевами соседних квартир
В многоэтажном здании
Статьей 40 ЖК РФ регламентирована обязательность получения согласия на осуществление мероприятий по переустройству помещений с их собственниками при присоединении при их проведении части общего имущества.
Если смена предназначения связана с осуществлением строительных работ, то согласование нужно проводить в обязательном порядке. Если же перевод не связан с перепланировкой, то согласование не нужно.
В индивидуальном доме
Независимо от целей проведения перевода, гражданское законодательство устанавливает условие получения одобрения у людей, являющихся хозяевами соседних жилищ, если планируемая предпринимательская деятельность потребует использования общей земли или часть постройки либо территорию под ним, которые считаются совместной собственностью нескольких владельцев.
Помимо этого, коммерческая активность не должна повлечь вибраций конструкций, шумовые эффекты, превышающие регламентированные стандарты, загрязнение воздуха и неблагоприятную окружающую среду для жизни других жильцов.
В соответствии со статьей 247 ГК РФ использование имущества, находящегося в общедолевом владении, осуществляется по согласованию со всеми собственниками.
Когда могут отказать
Нередко возникают случаи, когда орган, уполномоченный на принятие решения о смене статуса жилого имущества, отказывает в его изменении, указывая основания для такого вердикта.
Это правомерно только по причинам, прямо установленным в законе, включая:
• Представление неполного пакета необходимой документации. В этом случае представляется срок до нести недостающие бумаги, как правило, не больше пятнадцати дней:
• Заявление было направлено в ненадлежащую инстанцию;
• Проект перепланировки помещения не соответствует требованиям, установленным законодательными актами;
• Присутствие ограничений, установленных ЖК РФ.
Как обжаловать
При получении отрицательного решения заявитель вправе устранить причины и повторно направить заявление. Кроме этого, в случае незаконной мотивации он может обжаловать это решение в суде, если указаны ссылки на нарушения.
Для обжалования потребуется оформить и сдать в суд иск, содержащий информацию о:
• Вынесенном вердикте;
• Обстоятельствах, предусмотренных требованиями ст.22 ЖК РФ;
• Передаче документов в уполномоченную службу:
• Акте приемке, подписанном при осуществлении переустройства:
• Фактах, свидетельствующих о неправомерности оснований для отказа, изложенных в извещении.
Заявитель подписывает обращение и прикладывает доказательства, свидетельствующие об изложенных обстоятельствах.
Исход дела будет предопределять правовой режим недвижимого имущества, надлежащего органа представления документов, мотивации отказа в изменении предназначения объекта и других факторов.
